Skip to main content

Német–német lakáspolitika: mit lehet kezdeni a büszke csődtömeggel?

Nyomtatóbarát változatNyomtatóbarát változat
Máshol is/se laknak


Idestova két éve a német újraegyesítésnek. Ennyi idő elég ahhoz, hogy az eufórikus érzelmek átadják helyüket a tárgyilagos elemzéseknek. Ebben a vonatkozásban különösen érdekes téma a lakáshelyzet, konkrétabban az, hogy mi a mai megítélése az egykor büszke keletnémet lakásprogramnak, amely a politikai rendszer egyik sarkköve volt. Az NDK 1973-ban deklarálta, hogy véget vet a lakáshiánynak, 1990-re pedig célul tűzte ki a lakáshelyzet mint szociális probléma megoldását. E kijelentések nem puszta jelszavak voltak. 1988 októberében, pontosan egy évvel bukása előtt, Erich Honecker ünnepélyesen átadta a lakásprogram keretében épített 3 milliomodik lakás kulcsát. A magyar köznapi gondolkodás szintjén a keletnémet lakásprogram abban a (nem kevés irigységet tartalmazó) megállapításban összegződött, hogy „ott minden fiatal házas azonnal új lakást kap”.

A kizárólag mennyiségi teljesítésre orientált lakáspolitika bírálata már a 80-as évek elején megkezdődött. A kritikára az akkori politikai vezetés képtelen volt megfelelő válaszokat adni. A problémák nagysága csak az újraegyesítés után vált láthatóvá. A régi (1945 előtti építésű) lakásállomány katasztrofálisan leromlott, e lakások 2/3-a azonnali teljes felújításra szorult, illetve egy részüket már csak lebontani volt érdemes. A lakásállomány 1/5-e még mindig komfort nélküli. Az új lakótelepek nemcsak urbanisztikai problémákkal küszködnek: a távfűtési rendszerek állapota s az energia árának emelkedésével nyilvánvalóvá vált, rossz hatékonysága szinte megoldhatatlan problémát jelent.

Hogyan kezdett hozzá a „gazdag rokon” e csődtömeg felszámolásához? A lakásügy a teljes politikai és gazdasági rendszerváltás idején nyilván nem elsőrendű kérdés, ennek ellenére – ez önmagában is érdekes – már az újraegyesítési szerződésben jelentős helyet kapott. Azóta rendeletek tucatjai születtek meg, mára mégis kiderült, hogy a lakásszabályozást nem lehet egyik pillanatról a másikra piacivá változtatni. A gazdaság egészében a lakbér az az elem, amely a legtovább marad központi ellenőrzés alatt.

Az új német lakáspolitika kulcselemei a reprivatizáció és a privatizáció, a gazdasági racionalitás bevezetése a bérlakás-gazdálkodásba, általánosan alacsony lakbérek helyett a szociális problémák kezelése a jövedelemtől függő támogatásokkal, a lakásfelújítás és lakásépítés piaci érdekeltségének megteremtése állami ösztönzőkkel.

Az egyesítési szerződés kimondta, hogy az állami tulajdonú lakásokat (a lakásállomány mintegy 40 százalékát) az önkormányzatok tulajdonába kell adni. A magyar gyakorlattól eltérően az NDK-ban nyilvántartották, milyen összegű állami támogatást kaptak alacsony kamatozású kölcsönök formájában bérlakásépítésre és -fenntartásra az ingatlankezelő (és beruházó) vállalatok. Ez a – korábban senki által komolyan számításba nem vett – tétel most hirtelen fontossá vált, mert a bérlakások az építési és felújítási hitelekkel megterhelten kerültek az önkormányzatok tulajdonába. A pénzügyi unió törvénye e „régi hitelek” felét elengedte, a megmaradó részt azonban piaci kamatú hitellé alakította, melyek visszafizetésére csak 1994-ig (a piaci lakbérek bevezetésének feltételezett időpontjáig) adott moratóriumot. Az utóbbi 40 évben épült lakásokra így átlagosan 18 ezer DM hitel visszafizetésének kötelezettsége jut, immáron 10 százalék körüli kamattal. Ez a pénzügyi teher nagymértékben megnehezíti a lakások privatizációját, hiszen kevés új tulajdonos képes ekkora összeget törleszteni.

A privatizáció egyéb vonatkozásban sem megy könnyen a keleti tartományokban. A lakásállomány 15 százalékára reprivatizálási kérelmet nyújtottak be, s ezek elbírálása a kétségbeejtő helyzetben lévő telekkönyvi nyilvántartás miatt évekig elhúzódik. A lakások megvásárlásához csak 20 százaléknyi engedményt adnak, s korlátozott összegű, engedményes kamatozású felújítási hitelt. Nem csoda tehát, hogy egyelőre minimális a privatizáció (1991-ben 614 bérlő vette meg lakását, 6520 lakást pedig harmadik fél javára idegenítettek el. Hozzá kell tenni, hogy az új lakáspolitika nyugati megalkotói hangsúlyozottan óvnak a túl nagymértékű privatizációtól. A nyugatnémet nagyvárosokban a közösségi tulajdonú bérlakások aránya 20 százalékos: ezt tekintik minimálisan elfogadható szintnek!

A bérlőket legközvetlenebbül érintő intézkedés a lakbéremelés, amelynek első fázisa 1991. október 1-jén következett be. A lakbéremelés elkerülhetetlenségét jól érzékelteti, hogy a keletnémet lakbérek a háztartási jövedelmek 3-4 százalékát tették ki, szemben a nyugatnémet 15-25 százalékos aránnyal. Ez különösen akkor vált disszonánssá, amikor a keletnémet jövedelmek a nyugatiak felének szintjére emelkedtek. Az októberi lakbéremelés mértéke 100 százalék volt (a felemelt összeg a bérlakások kezelésére és fenntartására már fedezetet nyújt); a bérlőket azonban ezen felül kb. 500 százalékos fűtési- és melegvízdíj-emelés is sújtotta. Jellemző adat, hogy ez utóbbi, a költségeket már kifejező díjak kb. háromszorosan felülmúlják a nyugatnémet nagyvárosok hasonló díjait, a távfűtési rendszer ismert problémái miatt.

Becslések szerint a már felemelt lakbért 1994-ig további 130 százalékkal kell emelni ahhoz, hogy abból az elmaradt felújítások és tőkeköltségek is fedezhetők legyenek, így az eredeti alacsony lakbér néhány év alatt várhatóan majdnem ötszörösére növekszik.

A lakbérek és közüzemi díjak jelentős emelését az egy időben bevezetett lakástámogatási rendszer tette a lakosság számára elfogadhatóvá. Keleten a lakástámogatás a rezsiköltségekre is kiterjed, s a támogatás akkor jár, ha a családnagyság alapján számított normatív lakáskiadások meghaladják a család jövedelmének meghatározott hányadát. Becslések szerint a 4 millió jogosult családból egyelőre 1,5 millió veszi igénybe a támogatást.

Az új lakáspolitika fontos eleme a magánlakás-építés támogatása. Az építtetők jelentős adókedvezményeket kapnak, s a lakások értéknövekedése sem kerül adóztatásra. Mindezek a szabályozások azonban egyelőre kevéssé érzékeltetik hatásukat a keleti tartományokban, ahol a lakásépítési költségek magasak, a jövedelmek azonban túl alacsonyak ahhoz, hogy az adóalapból jelentősebb összegeket le lehessen írni.

Milyen tanulságok vonhatók le e vázlatos áttekintés alapján a német példából. Az első tanulságot abban látjuk – ez mindenekelőtt a távfűtési díjak, tágabban azonban az óriási lakótelepek problémájában jelentkezik –, hogy a totalitárius politikai rendszerek a propagandisztikus célokat mindig a gazdasági racionalitás elé helyezve alakították ki a maguk építési, lakásellátási struktúráját, s ez esetenként gazdasági szempontból teljesen irracionális rendszer létrejöttéhez vezetett, melyet később szinte már lehetetlen korrigálni.

A másik az egyenlőség kritériumának a kérdése. A keletnémet átlagpolgárok „egyenlőségét” többek között a tömeges lakásépítés volt hivatott biztosítani, azaz a lakótelepi átlaglakás, melyet mindenki meg tudott fizetni, s melyhez többé-kevésbé mindenki hozzá is tudott jutni. Ez a rendszer mára teljesen felbomlott, és érdekes, ma még nem megválaszolható kérdés, hogy „hogyan fog működni” a probléma kezelésének új módszere, ahol az egyenlőséget nem a kínálati, hanem elsősorban a keresleti oldalon akarják biztosítani, nem a lakbérek alacsony szintjével és központilag irányított tömeges lakásépítéssel, hanem a jövedelmi helyzettől függő lakástámogatással, és abban bízva, hogy a gazdasági racionalitás logikájának megfelelően a magántőke biztosítja a megfelelő lakáskínálatot.
























Blogok

„Túl későn jöttünk”

Zolnay János blogja

Beszélő-beszélgetés Ujlaky Andrással az Esélyt a Hátrányos Helyzetű Gyerekeknek Alapítvány (CFCF) elnökével

Egyike voltál azoknak, akik Magyarországra hazatérve roma, esélyegyenlőségi ügyekkel kezdtek foglalkozni, és ráadásul kapcsolatrendszerük révén ehhez még számottevő anyagi forrásokat is tudtak mozgósítani. Mi indított téged arra, hogy a magyarországi közéletnek ebbe a részébe vesd bele magad valamikor az ezredforduló idején?

Tovább

E-kikötő

Forradalom Csepelen

Eörsi László
Forradalom Csepelen

A FORRADALOM ELSŐ NAPJAI

A „kieg” ostroma

1956. október 23-án, a késő esti órákban, amikor a sztálinista hatalmat végleg megelégelő tüntetők fegyvereket szerezve felkelőkké lényegültek át, ostromolni kezdték az ÁVH-val megerősített Rádió székházát, és ideiglenesen megszálltak több más fontos középületet. Fegyvereik azonban alig voltak, ezért a spontán összeállt osztagok teherautókkal látogatták meg a katonai, rendőrségi, ipari objektumokat. Hamarosan eljutottak az ország legnagyobb gyárához, a Csepel Művekhez is, ahol megszakították az éjszakai műszakot. A gyár vezetőit berendelték, a dolgozók közül sem mindenki csatlakozott a forradalmárokhoz. „Figyelmeztető jelenség volt az, hogy a munkások nagy többsége passzívan szemlélte az eseményeket, és még fenyegető helyzetben sem segítettek. Lényegében kívülállóként viselkedtek” – írta egy kádárista szerző.

Tovább

Beszélő a Facebookon