A magyar gazdasági átmenetnek van modellje. A modell a nyugati demokratikus kapitalizmusok gazdasági és politikai rendszere. A kérdés csak az, hogy elégséges-e az áhított modell intézményeinek másolása, ahogy ezt Kelet-Európa-szerte próbálják. Vajon saját elképzelés nélküli másolással megtalálhatjuk-e a modellhez vezető utat, hogy megoldjuk az emberi történelem egyik legnagyobb gazdaságátalakítási problémáját? Ez a kérdés épp az átmenet kulcsproblémája, a privatizáció esetében a legkiélezettebb.
A privatizáció során elő kell teremteni a valódi, kockázatvállaló tulajdonosokat. De ehhez az is szükséges, hogy a tulajdonos intézményi környezete: a költségvetéstől független monetáris autoritás megjelenjen, vagyis különváljon az államtól a pénzteremtés funkcióját betöltő bankrendszer, a hitel-, részvény- és ingatlanpiac. De súlyos politikai veszélyeket rejtenek magukban ezek az intézmények, ha működési feltételeik megteremtése nélkül hozzák létre őket. Ekkor ezek az intézmények kudarcot vallhatnak, és az egész átmeneti folyamat politikai hitelét veszítheti. Elherdálódhat az a politikai tőke, amelyet ma még a sikeres működésükhöz fűződő várakozás jelent Kelet-Európa-szerte.
Az állam kettőssége
A jelenlegi intézményrendszer felemás átalakításából és téves alkalmazásából származó ellentmondás jellemzi a magyar kormány ez év őszén nyilvánosságra hozott privatizációs programját is. A konfliktus mélyén a költségvetési és monetáris autoritás összefonódása rejlik. A kormány elképzelése szerint az állam egyfelől a privatizálandó tőkejavak eladójaként lép fel, másfelől a vásárláshoz szükséges hitelforrások biztosítójaként. Ez a két funkció összeegyeztethetetlen. A privatizáció az államot, mint az állami bevételek növelésében érdekelt költségvetési autoritást nyilvánvalóan a lehető legmagasabb árak behajtására sarkallja. Ugyanakkor az állam, mint a hitelforrások biztosítója hitelezői pozícióinak biztosításában érdekelt. Ez pedig az elérhető legalacsonyabb eladási árat jelenti, hiszen az alacsony ár alacsonyabb kamatfizetést és törlesztést eredményez; mivel az alacsony ár növeli a vállalkozó életképességét, nagyobb biztonsággal is számíthat a hitelező állam arra, hogy kihelyezései megtérülnek. Továbbá, ha nem fizet a hitelezett, az alacsonyabb kölcsönértek-hányados akkor is nagyobb biztonságot nyújt a hitelező állam pozíciójának helyreállítására az újraértékesítés során.
Az állam tehát egyszerre érdekelt a magasabb és az alacsonyabb ár elérésében. A gyakorlatban ez az érdekfeszültség először a hitelek odaítélésekor fog jelentkezni. Miután a tőkejavak felértékelése nem piaci módon folyik, a hitelező–eladó-konfliktus feloldása csak szubjektív, azaz nem gazdasági megítéléseken keresztül történhet. Ez pedig óhatatlanul korrupciót eredményez, lejáratva a bankokat és hitelintézményeket.
De a bankrendszerrel és hitelpiaccal nemcsak az a baj, hogy összefonódnak a költségvetési autoritással, hanem az is, hogy korlátozottan működik az elfogadható kölcsönzési fedezet: a jelzálog intézménye. Ehhez pedig működő ingatlanpiacra lenne szükség.
Felértékelés és likviditás
A fejlett piaci intézmények másolása élteti azt a mítoszt, hogy a privatizálást véghez lehet vinni a részvénypiac eszközeivel. A részvénypiaci privatizálás útjában két tényező áll: az, hogy a tőkejavakat nem tudják piaci módon felértékelni, és hogy nem mozgósítható befektetési célra elég pénzeszköz, csekély a leendő tulajdonosok likviditása. A készpénzforrások teremtésének feladata piacgazdasági körülmények között a bankrendszerre, illetve a hitelpiacokra hárul. Viszont ezek az intézmények feladatukat csak az ingatlanpiacra támaszkodva tudják ellátni, miután csak az ingatlanok értékállósága nyújt elegendő biztosítékot hitelezői pozícióik megtartására.
A tőkejavakat nem tudjuk felértékelni, mivel a termelési költségek sincsenek alávetve a piaci értékítéletnek. Minden tőketárgy felértékeléséhez a bevételek és költségek különbségének ismerete szükséges. Ez a probléma azonban egy szinte átláthatatlan káoszhoz vezet, miután minden termék költsége más termékek ugyancsak nem piaci költségétől függ. Van azonban egy olyan jószág, amelynek ára közvetlenül nem függ semmilyen más termék árától; ez a földingatlan. Tehát leginkább a föld értékelhető fel minden mástól függetlenül.
Ebből viszont az következik, hogy az ingatlanpiac megteremtésének elsőbbséget kell élveznie a privatizáció során. Vagyis mihamarabb privatizálni kell az ingatlanokat. De hogy lehet ezt megtenni úgy, hogy közben a bankrendszer és hitelpiac alapjait is lerakjuk, azaz az ingatlanokat jelzálogforrássá változtatjuk, s ráadásul a lakosság vállára sem rakunk újabb terheket?
Központba a lakásprivatizációt!
A megoldást segítené egy olyan, piaci értékpapír formájában elismert tulajdoni változás, melynek során az állami lakások és bérlemények egy bizonyos idő után, a mostani bérleti díjnak megfelelő részletfizetések fejében a jelenlegi bérlők tulajdonába mennek át. Ez egyben a jelenlegi bérleti díjak fiktív ingatlanárakká átalakítását is jelentené. Az átszámítás egy, a bankok által világszerte alkalmazott formulába illeszkedne, amely számítás a jelenlegi lakbérekből, a mai kvázi-piaci kamatlábakból indulnak ki, és mondjuk 30 évi kölcsönlejáratot venne alapul. Az átszámítás eredményeként kapott árak minden bizonnyal jóval kisebbek az ingatlanpiaci áraknál. (Például, egy 3000 forint lakbért fizető lakóingatlan ára, 36%-os kamatlábak mellett és 30 évi lejáratú kölcsönt feltételezve, 99 997 Ft-ot jelentene.)
Az így meghatározott értékkel az ingatlant az eladó állam leterhelné. A keletkezett rendkívül jó minőségű értékpapírok (kötvények) tömege a bankok befektetéseit alkotná, és ez már valódi fedezetet jelentene a hitelpiac és a bankrendszer működéséhez. Az eddigi bérlő pedig az ingatlan teljes felelősségű tulajdonosává válna pénzkiadás nélkül és anélkül, hogy megnövekednének havi kiadásai. Az állam és az önkormányzatok pedig megszabadulnának az ingatlanok fenntartására és adminisztrálására fordított jelentős költségektől. A nem lakáscélú bérlemények felértékelésének lehetősége is nagymértékben megjavul ezáltal. Ha ugyanis az ingatlanok túlnyomó részét kitevő lakóingatlanoknál piaci viszonyok alakulnak ki, ez az alternatív felhasználáson keresztül a nem lakáscélú ingatlanok értékelését is „piacivá” teszi.
Ily módon az eddigi bérlők jelentős vagyonhoz jutnak, hiszen a centrálisan irányított gazdaság ingatlanból származó földjáradéka (vagyis a lakbér) teljesen elszakadt attól az ártól, amit az ingatlan szűkössége diktál. A két ár különbsége, ami az esetek többségében több millió forint is lehet, kölcsönszerzési lehetőségeket biztosít az új tulajdonosok számára: készpénzre válthatják a birtokukba került vagyont, illetve annak egy részét, vagy változatlanul hagyva ingatlanuk kölcsönérték-hányadosát, nem vállalnak terheket az eredeti bérlői állapothoz képest.
Nyugaton a középosztály meghatározásának egyik legelterjedtebb kritériuma, hogy lakóingatlanát birtokolja.
Mivel az új tulajdonosi helyzet kölcsönfelvételi lehetőséget is jelent, a tulajdonosok egy része Magyarországon is hamar észre fogja venni, hogy gazdálkodhat a vagyonával, további vagyonokat is szerezhet. Elterjed a tulajdonosi mentalitás, kialakul a középosztály. Lakóingatlanának jelzálogosításával juthat vállalkozásának induló tőkéjéhez, tényleges kockázatot vállalva, valódi tulajdonosként kezelve így gyarapított tőkéjét. Az ingatlanokból kiszabadított erőforrásokat vissza is lehet forgatni az ingatlanpiacba, finanszírozva az állagmegőrzést, korszerűsítést vagy éppen az új építkezéseket. Ennek gazdaságélénkítő és munkaalkalom-teremtő hatása aligha vitatható.
A privatizáció ezáltal erőforrásokkal rendelkező individuumok döntésén fog alapulni, és nem a költségvetés igényein. Az itt vázolt program az individuumot állítja a privatizációs folyamat középpontjába, majd pedig különösebb kormányzati beavatkozás nélkül – az ingatlanvagyonban szunnyadó tőke felszabadításával –, is kiterjedhet a gazdaság termelőszektorára. A kormányzatok szerepe e folyamatban csak a kezdeti lökés megadására és a törvényi háttér biztosítására korlátozódik, és ez alapvetően fontos a szerkezetátalakítás szempontjából is, hiszen csak alulról építkezve, nem pedig felülről vezérelve mehet végbe egy egészséges, valódi piaci igényeken alapuló tőkeelhelyezés.
Dinamizmus nélkül?
Minden privatizációs stratégiának számolni kell az igazságosság kérdésével. Ez alól a fentiekben javasolt stratégia sem kivétel. Mindenképpen szem előtt kell tartanunk, hogy negyven év kommunista uralmának igazságtalanságát semmilyen privatizációs séma nem orvosolhatja. Az élet realitásai közé tartozik, hogy – amint a világtörténelem egyetlen nagy politikai fordulata után sem – az előző politikai rendszerben megszerzett gazdasági előnyök most sem szüntethetők meg teljesen.
A fentebb javasolt módszer kétségkívül előnyben részesíti a szerencsésebb adottságú ingatlanok használóit, akik közül számosan az előző rezsim kiváltságosai voltak. Ám más privatizációs tervek sem szándékoznak megváltoztatni a mostani bérlői állapotokban meglévő különbségeket. Mindazonáltal a módszereinkből eredő „igazságtalanságot” ha megszüntetni nem is, de enyhíteni lehet a lakbérek kölcsönné átalakítási feltételeinek variálásával, valamint az önkormányzatok adó- és újraelosztási politikájának racionális gyakorlásával.
Fontos szem előtt tartani azt is, hogy nagyon kívánatos és szükséges ugyan az ingatlanpiac megteremtése, mégsem ez a végső célja stratégiánknak. Tudomásul kell vennünk, hogy a legnagyobb igazságtalanság egy dinamizmus és vagyongyarapítási lehetőségek nélküli társadalomban élni.
- gazdaság [6]