A rendszerváltás után Magyarország rendkívül súlyos válságon ment át. 1989–1992 között megszűnt a munkahelyek egyharmada, és – akármilyen mutatót nézünk – a visszaesés drámaibb, mint az 1929–33-as nagy válság idején. A mélypont 1993-ban volt, azután egy-két év stagnálás következett, majd 2001-ig jött az egyre jelentősebb gazdasági növekedés, ami – ha lassúbb ütemben is –, még ma is tart. Ebben az időszakban a népesség nagyobb részének az életszínvonala javulni kezdett. Alig esik azonban szó arról, hogy a magyar lakosság mintegy 7-8 százalékának a helyzete legalább tízévnyi szakadatlan és gyors gazdasági növekedés ellenére továbbra is stagnált vagy romlott. Vannak tehát olyan társadalmi csoportok és országrészek, amelyeket a gazdasági növekedés még meg sem érintett, amelyek esetében ma a leszakadás tartóssá válása a legsúlyosabb probléma. A megrázkódtatások jelentős része persze elkerülhetetlen volt. Valamivel körültekintőbb gazdasági stratégiával, aktívabb munkaerő-politikával és mindenekelőtt korszerűbb, a megváltozott körülményekhez jobban alkalmazkodó szociálpolitikával azonban valamelyest mérsékelni lehetett volna – és lehetne ma is – az elkerülhetetlen megrázkódtatások hatását.
Ez nem utolsósorban éppen a települési önkormányzatok feladata lett volna. Az önkormányzatok nagyon sokat tehettek volna a tartósan leszakadók, a lakhatásuk biztonságában megingottak problémájának kezelése érdekében. Azzal, hogy a települési önkormányzatok erre nem voltak felkészülve, keveset mondunk. Nyugodtan állítható, hogy jelenlegi formájukban működésük során fölerősítik a tartósan leszakadók kirekesztésének folyamatát. A budapesti önkormányzatok által levezényelt ún. rehabilitációs projektek története elég egyértelműen bizonyítja ezt.
A rendszerváltás után a hirtelen tulajdonossá vált önkormányzatok eleinte nem nagyon tudták, mit is kezdjenek a rájuk bízott lakásvagyonnal. Az önkormányzati lakások privatizációjával voltak elfoglalva, és nem sok figyelmet fordítottak arra, hogy az abból befolyt tetemes pénzt a területükön levő épületek felújítására fordítsák – noha a törvény ezt előírta. Az önkormányzatok ráadásul egyre zűrzavarosabb ingatlanügyletekbe is belebonyolódtak, amelyek újabb bontássorozathoz vezettek.
Többször, több helyen lejátszódott a következő eseménysor:
Megjelent egy befektető, aki telket akart venni, de kizárólag üres telek megvásárlására mutatott hajlandóságot. Az önkormányzat előzékenyen kiürítette a telken álló házak lakásait, valahogy kártalanította a lakókat, és lebontotta az épületet. Gyakran előfordult, hogy mire előállt az üres telek, a befektető már eltűnt. Nem utolsósorban azért, mert semmiféle szerződés nem kötelezte őt a vételi ajánlat fenntartására. Több hasonló eset után az önkormányzatok úgy próbálták magukat bebiztosítani, hogy a leghalványabb befektetői szándék nélkül is lebontatták az eladásra szánt épületeket, nehogy odébbálljon a vevő, mire sikerül megszabadulni a lakóktól. Így aztán sokkal több telket tisztítottak meg az ott álló házaktól és lakóiktól, mint amennyit végül sikerült értékesíteni.
Ráadásul a rendszerváltás utáni években igen sok volt az üresen álló, önkormányzati tulajdonú ingatlan – többsége persze komfort nélküli szükséglakás, mosókonyha, pince vagy egyéb odú volt –, amelyekbe munkanélkülivé vált szegények, kilakoltatottak vagy vidékről menekülő nincstelenek költöztek. Az önkormányzatok – amelyek karban sem tartották, de le sem bontották ezeket az ingatlanokat, sőt, gyakran még létezésükről sem tudtak –, igen hamar a magántulajdon szigorú védelmezőiként léptek fel az „önkényes lakásfoglalókkal” szemben. Mivel semmiféle kikényszeríthető jogszabály sem késztette őket arra, hogy gondoskodjanak azokról, akik arra leginkább rászorulnak, a tipikusan sokgyerekes „önkényes” családokat, amint lehetett, kitették az utcára. Ők pedig – más választásuk nem lévén – még aznap éjjel feltörtek egy másik lakást. A hatóságok hol az egyik, hol a másik kerületben voltak rámenősebbek: a kerületek tehát időről időre „körbekergették” a fővárosban a hajléktalanokat.
E spontán és esetleges technikákat fejlesztették tovább és intézményesítették a belső pesti kerületek által kidolgozott „rehabilitációs projektek”. Ezeknek alig volt és azóta is alig van valami közük a kijelölt városrész fizikai és társadalmi értelemben vett megújításához. Leginkább önkormányzati kommunikációs stratégiákként értelmezhetők, amivel a kvázitulajdonossá vált önkormányzatok amatőr – és korrupciós ügyletekkel terhelt – dzsentrifikációs törekvéseiket igyekeznek leplezni. Közös jellegzetességük pedig az, hogy az önkormányzatok mindenekelőtt azoktól az épületektől igyekeztek megszabadulni, amelyekben főleg szegény és cigány családok laktak. Ezek többnyire persze valóban leromlott, komfort nélküli ingatlanok voltak. Egyik-másik „nagy modernizátor” polgármester vagy főépítész pedig sokkal fogékonyabb a problémák ilyen gyors és radikális megoldására – amit ebben az esetben az épület földig rombolása és helyére valami korszerűnek vélt ház építése jelent –, mint fokozatos és finom kezelésükre. Ilyen megoldás lehetett volna a valóban silány épületek bontása után a meglévők fokozatos felújítása és komfortosítása vagy legalább a spontán módon beindult, ilyen irányú folyamatok eltűrése és némi ösztönzése. Ám erre alig akadt példa.
A főleg szegények által lakott házak, városrészek elsősorban azért lettek a budapesti rehabilitációs projektek első számú áldozatai, mert a jelenlegi szabályozási viszonyok mellett egyenesen törvényszerű, hogy a helyi önkormányzatok igyekeznek megszabadulni a területükön élő legszegényebbektől. Azok ugyanis többnyire munkanélküliek, ezért adót nem fizetnek, viszont „sok gyerekük van”, „állandóan segélyért kuncsorognak”, és különben is, „rengeteg baj van velük”. Ráadásul az egykori állami lakásállomány kimazsolázása után önkormányzati tulajdonban maradt, erősen leromlott állapotú lakások bére még a fenntartási költségeket sem fedezi. Mivel pedig az önkormányzatokat mindmáig semmilyen jogszabály nem kötelezi arra, hogy a területükön élők számára bármiféle lakhatási és szociális minimumot biztosítsanak, semmi sem állta és állja útját annak, hogy a főváros szlamosodó, belső pesti kerületeinek „rehabilitációja” – a meghirdetett célokkal szöges ellentétben – igen nagyarányú népességcserével menjen végbe. Legelőször a Ferencváros, majd a Teréz-, később az Erzsébet-, legújabban a Józsefváros legértékesebb, belső és középső részeinek legszegényebb lakóit kényszerítették arra, hogy korábbi lakásaikból – gyakran még a kerületből, sőt a fővárosból is – elköltözzenek. A „szegénytelenítés” helyenként alapos etnikai tisztogatással ért fel, melynek során egész városrészeket „cigánytalanítottak”.
Ezen akciók nemcsak morális szempontból kérdőjelezhetők meg. Bár keveset beszélnek róla, de érdemes végiggondolni, mi történt az elköltözni kényszerült családokkal. A rehabilitációs területekről kiszorított népesség egy része budapesti szegény- és cigánytelepeken talált lakhelyet, többnyire a korábbinál is nyomorúságosabb körülmények között. Ez tovább fokozta a szociális és etnikai alapú szegregációt és a gettósodást a fővárosban. Még kilátástalanabb helyzetbe kerültek azok, akik a fővárosból is kiszorultak. Mivel a lakásukért kapott összeg igen csekély volt, sokan csak minden munkalehetőségtől távol eső, fogyó népességű, gettósodó faluban tudtak maguknak lakást vásárolni. Végül sok olyan család is volt, amely vagy azért, mert rövid idő alatt felélte a kárpótlásként kapott összeget, vagy azért, mert rokonai, alkalmi ismerősei kifosztották, hamar hajléktalanná vált.
A rendszerváltás és az önkormányzatok létrejötte óta eltelt másfél évtizedben egyetlen olyan rehabilitációs projekt sem valósult meg Budapesten, mely a városrész valódi szociális és fizikai megújulását eredményezte volna. De másfél ilyen évtized után úgy tűnt, hogy végre megtört a jég: 2005 szeptemberében az illetékes kerületek, a főváros és a szociális tárca szándéknyilatkozatot írtak alá három fővárosi terület „szociális rehabilitációjáról”. Ezeknek a projekteknek a híradások szerint az lenne a lényegük, hogy – a korábbiaktól eltérően – „az érintett városrészben nemcsak az épületeket és a közterületeket hozzák rendbe, hanem arra is törekednek, hogy az ott élők a rekonstrukció után ne költözzenek máshová, helyben javuljanak az életkörülmények”. A megállapodásnak „csak” az a baja, hogy a három kijelölt „akcióterület” Budapest három talán leglepusztultabb, szegényeket és cigányokat legmagasabb arányban koncentráló városrésze. Miután tehát gazdaságossági okokra és az alacsony komfortfokozatra hivatkozva a korábbi rehabilitációnak nevezett akciók során lebontották a főváros számos értékes, műemlék jellegű épületét, kizsuppolták a szegények és a cigányok tekintélyes részét, most kijelölték a városnak három olyan területét, amelyből kettőt teljes mértékben, a harmadikat pedig jelentős részben eleve bűn volt felépíteni. Itt azután – az egyik illetékes kerület alpolgármesterének igen szemléletes megfogalmazása szerint – „szociális lakóparkot” fognak kialakítani a jelenlegi tervek szerint, lehetőleg magas fallal körülvéve, állandó rendőri jelenléttel, ahogyan az egy jobb lakóparkhoz illik. Itt azután majd a lehető legnagyobb mértékben megtartják a lakosságot, hadd javuljanak helyben az életkörülmények. Sőt – és gyanítom, hogy ez lehet az igazi cél – még újabb szegény és cigány családokat is fognak a kerület rehabilitáció által „megtisztított” részeiből ideköltöztetni.
A belső pesti városrészekben új helyzet kezd kialakulni. Mára ugyanis jóformán befejezettnek tekinthető a legszegényebbek és a romák által magas arányban lakott területek „megtisztítása” és az ilyen épületek lebontása vagy más funkcióra való átalakítása. A tulajdonukba kapott vagyon felélésében érdekelt helyhatóságok figyelme ezért ma a még meglevő önkormányzati tulajdonmorzsák felé fordult. Ezzel magyarázható az, hogy a belső pesti kerületekben ma gyakorlatilag mindegyik műemléki védettség alatt nem álló önkormányzati tulajdonú épület veszélyben van. Komoly veszély fenyegeti ezen túl még a szomszédos telken vagy telkeken elhelyezkedő házakat is, még akkor is, ha részben vagy teljesen magántulajdonban vannak. A befektetők ugyanis a szomszédos telkek összevonásában és a történelmileg kialakult városrészek karakterétől teljesen idegen épületmonstrumok építésében érdekeltek.
A meggondolatlan ügyleteknek, melyeknél legalábbis gyanítható, hogy közük van a korrupcióhoz és a pártfinanszírozáshoz, értékes épületek és városrészek estek és esnek áldozatul. Ami felépül, többnyire a legnagyobb jóindulattal sem nevezhető korszerűnek és színvonalasnak. És mindez akkor megy végbe, amikor a város népessége jelentős mértékben és tartósan csökken, a lakóterületek viszont terjeszkednek a zöldövezetek rovására és a funkciójukat vesztett, egykori ipari területek felé. Ésszerű várostervezői szempontokkal tehát aligha támasztható alá az amúgy is túlzsúfolt belső pesti városrészek sokkal intenzívebb beépítésére irányuló „városrehabilitációs” hevület. Sokkal inkább arról van szó, hogy a vagyonukat felélő önkormányzatok mindent pénzzé tesznek, amit csak lehet. Ennek a külső kerületekben egyre nagyobb zöldterületek esnek áldozatul, a „rozsdazónában” ötletszerűen és korszerűtlenül átépített városrészek nőnek ki a földből, a belső pesti kerületekben viszont, ahol ilyen „szabad területek” nincsenek, az önkormányzatok a meglévő, gyakran igen értékes épületek és épületegyüttesek mindenáron kikényszerített lebontásával igyekeznek szabad területet biztosítani igen gyakran több mint gyanús ügyleteik számára.
Mindez állatorvosi lóként illusztrálja a magyar és kivált a fővárosi önkormányzati rendszer és a magyarországi műemlékvédelem visszásságait. A fővárosi rehabilitációs projekteket levezénylő kerületi önkormányzatok sem a piac fogyatékosságait korrigáló szociális intézményeknek, sem pedig valóságos piaci aktoroknak nem tekinthetők, hanem kvázitulajdonosok. Kvázitulajdonosi érdekeikből következik, hogy kvázi-szociálpolitikai tevékenységet folytatnak, a „rehabilitációk” során kvázi-műemlékvédelem érvényesül, és kvázimodern városrészek jönnek létre.
A tapasztalatok azt bizonyítják, hogy nem áll az az önkormányzatok által gyakran hangoztatott érv sem, hogy másmilyen – valóságos – rehabilitáció „nem finanszírozható”, mert arra „nem lehet befektetőt találni”. Nincs értelme általában befektetőről beszélni. A tőke mindig az adott gazdasági és intézményi feltételekhez igazodik, és ha az önkormányzatok olyan feltételeket teremtenek, amelyek között csak rövid távú spekulációban gondolkozó, korrupt befektetők tudnak érvényesülni, nincs mit csodálkozni azon, hogy többnyire ilyen befektetők érdeklődnek. A nemzetközi és – sajnos egyelőre csak üdítő kivételként – néhány hazai tapasztalat azt bizonyítja, hogy többé-kevésbé normális feltételek esetén megjelenik a történelmileg kialakult, értékes városrészek valóságos megújulásában érdekelt tőke is.
Nemcsak helytelen, hanem törvényszerűen korrupt viszonyokat eredményező nézet az, hogy az önkormányzatoknak vagy az államnak kellene befektetőket keresni. Véleményem szerint az állami és önkormányzati szabályozásnak az a feladata, hogy olyan feltételeket alakítson ki, amelyek között a város működtetésében és valóságos megújításában érdekelt befektetőnek megéri az adott területen befektetni.
Fontos lenne végiggondolni azt is, hogy milyen mértékben célszerű történelmi városrészek megújulását az ingatlanpiac korlátozatlan működésére bízni. Fontos tudnunk, hogy a szabad piac működésének legelső korlátozásaira éppen a városrendezéssel kapcsolatban került sor. Igen hamar kiderült ugyanis, hogy a piac minden korlátozás nélküli formája, amikor gyakorlatilag mindenki ott és olyan házat épít, illetve bont le, ahol és amilyent közvetlen profitérdekei szerint akar, nemcsak súlyos tűzvédelmi és közegészségügyi problémákhoz vezet, de nagymértékben veszélyezteti azokat a társadalmi és történelmi értékeket is, amelyeket a város lakói bizonyos épületeknek és történelmi városrészeknek tulajdonítanak. A piac működéséből törvényszerűen adódó „hibák” korlátozása persze koronként és országonként, sőt városonként igen nagy változatosságot mutat, annyi azonban általánosan is elmondható, hogy ez már igen régen mindenhol az ingatlanpiac valamiféle állami és helyhatósági korlátozását jelentette.
A rendszerváltás után hazánkban kialakult kvázipiaci, „harmadikutas” önkormányzati rendszer reformja eddig azért nem következett be a piaci viszonyok kiépülése után, és valóságos reformja valószínűleg azért nem fog megtörténni napjainkban sem, mert időközben az önkormányzatok funkciói jelentős mértékben átalakultak. Igen fontos tevékenységükké vált a különböző pártok és azok klientúrájának illegális finanszírozása, ami mára jelentős mértékben a magasabb lélekszámú települések önkormányzataira hárul. A politikai elit finanszírozásával összefonódó korrupció persze számos más területen is megfigyelhető, az alapvetően tisztázatlan feladatokkal és működési szabályokkal jellemezhető önkormányzatok esetében azonban a korrupt működés egyenesen törvényszerű. Azt a piac törvényei sem képesek számottevően korlátozni, és a többpártrendszerből adódó kontroll hatása is csak igen korlátozottan érvényesül. Az önkormányzatok esetében a korrupció ugyanis ma már „nagykoalíciós formában” működik, ezért a választási ciklusokon is átível. Ezzel magyarázható, hogy a magyarországi önkormányzatok számos olyan feladatot vállalnak fel, amelyet a piac jóval hatékonyabban el tudna látni, viszont számos olyan szociálpolitikai feladatot nem végeznek el, amelyet a piac nem lát el, ellátatlanságuk viszont a gazdaság működésének hatékonyságát is lerontja.
Mindez a magyarországi önkormányzati rendszerre általánosan érvényes, a főváros esetében azonban sokkal rosszabb a helyzet. Budapestet ugyanis még egy külön átok is sújtja: a kétszintű önkormányzatiság, a szétszabdaltság huszonhárom senkinek igazán felelősséggel nem tartozó, csak saját vélt vagy valóságos érdekeit követő kerületi bürokráciára.
A fentiek összegzéseként tehát megállapítható, hogy amennyiben nem következnek be gyökeres változások a magyar települési önkormányzatok működésének szabályozásával kapcsolatban általában és Budapesten különösen, jóvátehetetlenné, visszafordíthatatlanná válnak azok a károk, amelyeket az itt leírt folyamatok a nemzeti vagyonban, az ország és a főváros térbeni-társadalmi szerkezetében eddig is okoztak.