Eddig a forgalmi érték 15, 30 vagy 40 százalékát kellett megfizetni vételárként a többlakásos ingatlanoknál (az egylakásos házaknál többet) attól függően, hogy 5 vagy 15 éven belül volt-e teljes felújítás. Ha nem volt, vagy vitatott volt, hogy valóban teljes felújítás történt-e 15 éven belül, akkor a forgalmi érték 15 százalékát kellett megfizetni. S Budapesten lényegében ez volt a jellemző.
Az új rendelet szerint a forgalmi értéket alanyi jogon annyival lehet csökkenteni, ha a bentlakó bérlő veszi meg a lakást, mint amennyivel kívülálló vevő esetén is a lakottság miatt alacsonyabb a vételár. Ez Budapesten 30-50%-os csökkenést jelent, vagyis a gyakorlatban többnyire legfeljebb féláron lehet majd megvenni a lakást.
Ugyanakkor a vételár megállapításánál további csökkentő tényezőként kell figyelembe venni a bérlő eddig ténylegesen meg nem térült ráfordításait is.
Vagyis a vételár-megállapítás új módjának lényege: a Fővárosi Közgyűlés határozata alapján minden bentlakó bérlő 30-50 százalékos árkedvezményt kap, és beszámíthatja ráfordításait, a kerületi képviselő-testületek további árcsökkentő/növelő tényezőket határozhatnak meg, ennek alsó határa a forgalmi érték 15 százaléka.
A vételár-megállapítás módján túl a rendelet úgy szabályozza az eladási eljárást, hogy annak során a bérlők/vevők a lehető legtöbb, legrészletesebb, korrekt információk birtokában legyenek a várható jogokat és terheket illetően, amikor a tényleges vételről döntenek. A vevőknek meg kell kapniuk a ház műszaki állapotára vonatkozó dokumentációt, a részletes értékbecslést stb. Mind a vevők, mind az eladó önkormányzatok a jelenleginél körültekintőbben mérlegelhetik és egyeztethetik szándékaikat.
Mi indokolja a rendelet időszerűségét, milyen következményekkel jár a régi eljárás további fenntartása?
A régi eljárás az épület avultságát, állapotát duplán vette figyelembe, így fenntartásával egy eleve helytelen eljárást tartanánk életben.
A vételár jelenlegi igen alacsony szinten történő megállapítása azzal ösztönöz vásárlásra – személyes véleményem szerint azt a képzetet keltve a vevőkben, hogy a tulajdon sokkal olcsóbb, mint a lakásbérlet –, hogy a tehervállalásra képtelenek tömegei is ma inkább a vételt választják. Ugyanakkor az önkormányzatok bizonytalan anyagi helyzete és a később vállalandó felelősség tisztázatlansága is arra ösztönöz, hogy az éppen csak megkapott vagy jogilag még meg sem kapott lakásvagyonuk egy jelentős s nemcsak a terheket jelentő részétől áron alul megszabaduljanak.
A nemzeti lakásvagyon jelenleg folyó elajándékozását sem az önkormányzati rendszer jelenlegi átalakulási nehézségei, sem a bérlőknél felhalmozódott kvázi-tulajdonosi jogok és terhek nem indokolják. A bérlők ilyen természetbeni kárpótlása vagy kártalanítása súlyosan diszkriminálja mindazokat, akiknek ma nincs lakásuk, akiknek a maguk erejéből kell valahogy lakáshoz jutniuk. A szociális vagy nem szociális önkormányzati lakásgazdálkodás, valamint a fővárosi lakásállomány feljavítása, a városrészek rehabilitációja elé súlyos akadályokat gördítenek a mai folyamatok, amikor tehervállalásra aligha képes magántulajdonosok kezébe kerülnek az egyes lakások, míg mások az árkülönbözetből származó haszonnal együtt kilépnek ebből a szektorból.
Ezek a tények teszik nagyon is időszerűvé a felelős döntést abban a kérdésben, hogy fenntartjuk-e a jelenlegi eljárást, vagy változtatunk rajta.
Az új rendelettől, az eddig említetteken túl azt várjuk, hogy tudatosabbá és reálisabbá teszi mind az eladók, mind a vevők döntéseit, és egyben át is rendezi ezek körét. Nevezetesen: egyes önkormányzatok, melyek eddig vártak a reálisabb ármegállapítás lehetőségére, most eladóként fognak megjelenni, ugyanakkor a különböző értékű lakásokban lakó bérlők józanabb, visszafogottabb módon lesznek kénytelenek mérlegelni, hogy akár árkedvezménnyel is megvegyék-e a lakást.
A mai körülmények között természetesen felvetődik a kérdés, hogy ha ugyan tartalmilag indokolt is a döntés, jogilag nincs-e akadálya az ilyen fővárosi rendeletalkotásnak?
A jelenleg érvényben lévő jogszabályok a Fővárosi Tanács, illetve annak jogutódja hatáskörébe utalja az ilyen rendelet megalkotásának jogát. Figyelemmel kell lennünk azonban a várhatóan életbe lépő új jogszabályokra is.
A fővárosi törvény a Fővárosi Közgyűlés hatáskörébe utalja a fővárosi önkormányzatokon keresztül történő lakáshoz jutási módok feltételeinek a meghatározását, szabályozását, s itt éppen az önkormányzati öröklakások (volt állami bérlakások) megvásárlásának a módjáról, feltételeiről van szó.
A vagyonátadási törvényre felkészülve beszélünk az önkormányzatok tulajdonába kerülő házingatlanokról, s tartózkodunk attól, hogy tulajdonosi alapjogokat korlátozzuk. Ennek a törvénynek és az ún. lakástörvénynek az életbe lépésekor várhatóan fontos lakásügyi jogszabályok fognak megszűnni, vagyis rendeletünk inkább kiegészítésre szorul majd, semmint hogy hatályát vesztené.
Végül röviden arról az egyeztetési folyamatról, amely a rendelettervezet elkészítése során lezajlott.
Ebben az időszakban semmilyen jogszabály nem kötelezett bennünket, hogy más szereplők véleményét is kikérjük. De a kérdés jellege, fontossága miatt teljesen természetesnek tartottuk, hogy megismerjük és a legkomolyabban figyelembe is vegyük számos fórum véleményét. Elgondolásainkat, koncepciónkat először – januárban – megvitattuk a kerületek meghívott képviselőivel, a fővárosi lakásügyi érdekvédelmi szervezetekkel, az illetékes minisztériumok képviselőivel, szakértőkkel. Egyben a sajtó útján nyilvánosságra hoztuk elgondolásainkat, hogy a nyilvános vita is megindulhasson.
Ezt követően láttunk hozzá a rendeletalkotó munkához, majd a tervezetet állásfoglalásuk kialakítása érdekében elküldtük a kerületeknek, hivatalos véleményüket kérve, tény, hogy ismételt hivatalos megkeresésünk ellenére 10 kerület nem tett észrevételt, a többiek – pontosításokkal együtt – a tervezettel egyetértettek. Az érdekvédelmi szervezetek, minisztériumok, Fővárosi Bíróság stb. szintén véleményezték a tervezetet, melyet mindezek alapján alapvetően nem kellett megváltoztatnunk, azonban számos helyen pontosítottuk, korrigáltuk. A főjegyzőn kívül kétszer beterjesztettük a tervezetet a közgyűlés jogi, valamint költségvetési bizottságaihoz, ahol arról véleményt mondtak, azonban az alacsony részvétel miatt határozatot nem hoztak.
A végső döntéshozatal előtt külön írásban megkerestük a kerületeket, hogy van-e kifogásuk az ellen, hogy a Fővárosi Közgyűlés e tárgyban rendeletet alkot. Nem volt kerület, amelyik ilyen kifogást emelt volna.
- Önkormányzat [6]