Nyilvánvaló, hogy Budapest iszonyú lakásproblémákkal küszködik. Kevés a lakás, a lakásállomány összetétele nem felel meg az igényeknek, az elmaradt felújítások értéke – szerény becslések szerint is – 200 milliárd Ft-ra rúg. A központi támogatások megszűntek, az építkezések gyakorlatilag megálltak, a lakáshoz jutás és fenntartás költségei aránytalanul magasak a jövedelmekhez képest, és kb. 80 ezer család vár lakásra Budapesten, miközben egyre nő a hajléktalanok száma is.
Mégis, amikor a lakásproblémáról van szó, az elmúlt rendszerben megkezdett és – véleményünk szerint – helytelen elidegenítési gyakorlat miatt, szinte kizárólag a lakásprivatizáció kérdése kerül előtérbe, és ez a kérdés is leszűkül az ár kérdésére, arra, hogy mit mennyiért kell/kellene eladni. Az eladási ár azonban csupán egy sokkal összetettebb problémahalmaz egyik összetevője. Itt most nem térhetünk ki minden lényeges tényezőre, csupán néhány olyan szempontot vetünk fel, amelyekkel számolnunk kellett, mikor komplex igényű koncepciót igyekeztünk kerületünkben kialakítani.
Az eredetileg 1969-ben, tehát több mint húsz éve megfogalmazott kormányrendeletben foglaltak szerint 1989-ben indult meg az a nagyarányú privatizáció, amelyet 1990-ben minden felelősségteljes koncepció nélkül fel is gyorsítottak. Ennek nyilvánosan ki nem mondott okai közül az egyik lényeges az volt, hogy az IKV-k megszabadulhassanak az elmaradt felújítások terheitől. Mindezt annál is könnyebben tehették az illetékesek, mert tudták, hogy az általuk kiélesített időzített bomba nem náluk fog robbanni. Időzített bombáról van szó, hiszen ha az önkormányzatok változtatnak a korábbi igazságtalan gyakorlaton, akkor támadásnak teszik ki magukat, mondván, ha a korábbi rendszer a legjobb lakásokat olcsón eladta a legkedvezőbb helyzetűeknek, igazságtalan, erkölcstelen, ha a rosszabb lakásokat most nem adják oda legalább ilyen kedvező feltételek mellett. Ha azonban változatlan feltételekkel folytatják a privatizációt, pár év múlva éppen ezek a lakók szembesülnek azzal, hogy milyen csődtömeget, milyen elhanyagolt épületeket és ezzel tulajdonképpen mekkora adósságot vásároltak meg, s akkor ezért az egész problémáért az önkormányzatokat fogják hibáztatni.
Ennek következtében, amikor egy-egy kerület képviselő-testületének döntenie kell ezekben a kérdésekben, bizonyos értelemben csapdahelyzetben kell optimális megoldást keresnie. Azt is el kell döntenie, hogy a lakosság mely rétegeinek érdekképviseletét hajlandó felvállalni. Mint ezt egyebek között a döntésünket segítő empirikus szociológiai vizsgálat eredményeiből is láthattuk, négy lakossági csoportot kell ebből a szempontból megkülönböztetnünk. 1. akik már megvették; 2. akik szeretnék megvenni; 3. akik nem tudják vagy nem akarják megvenni a lakásukat; és 4. azokat, akiknek nincs önálló lakásuk (de szeretnének hozzájutni).
Természetesnek tekinthetjük, hogy a 2. csoport a „leghangosabb” réteg, amely lakossági fórumokra járva, röpcédulát osztogatva, aláírásokat gyűjtve stb. nagyon erős nyomást képes gyakorolni a képviselő-testületre, míg elsősorban a két utóbb említett réteg nem képes érdekeinek hasonló képviseletére. Ha a képviselők a korábbi rendszer szabályai alapján folytatott privatizációs gyakorlat mellett döntenek, akkor kizárólag a 2. réteg érdekeit képviselik. Lehet így dönteni, de akkor meg kell mondani a többieknek, hogy szempontjaik nem érvényesülnek, különösképpen a lakásigénylőknek, hogy többé nincs mire várniuk. Hiszen ha a korábbi feltételekkel folytatódik az elidegenítés, akkor a privatizáció olyan mértékűvé is válhat, hogy minimálisra csökken a szociális célokra használható bérlakások száma. (Itt fontos tudni azt is, hogy ha egy házban akár egyetlen lakás is magántulajdonba kerül, akkor a házban lévő összes többi lakás előbb-utóbb megszűnik bérlakásként funkcionálni. A jogszabályok szerint ugyanis, ha egy ilyen házban megürül egy lakás, akkor az a továbbiakban nem utalható ki bérlakásként, hanem piaci áron értékesíteni kell.)
További problémát jelent, hogy ha csak az eladási árat tartjuk szem előtt, könnyen csapdába kerülhet a lakásokat megvásárlók jelentős része is. A lakbéremelésektől félve ugyanis olyanok is lakásuk megvásárlásába menekülnek – sokszor jelentős adósságokat is felvállalva – akik képtelenek lesznek fenntartani a viszonylag olcsón tulajdonná változtatott otthont. Tünékeny látszatnak bizonyul ugyanis, hogy a lerobbant házak tulajdonosai el tudják kerülni a karbantartással, felújításokkal járó növekvő terheket. A privatizált ház felújítási alapjának képzését és a közös költségek havi összegét a ház közgyűlése szavazással alakítja ki. Nyilvánvaló azonban, hogy a közeljövőben inkább a lakók jelentős részének sovány pénztárcája lesz a meghatározó, mint az épületfenntartási racionalitás. Bár néhányan bizonyára el fognak tudni menekülni kisebb értékű lakásokba, nem valószínű, hogy erre a többség is képes volna. Mindenképpen szükség volna tehát arra, hogy olyan módon történjen a bérlakások privatizációja, hogy akik megvásárolták lakásaikat, azok képesek legyenek arra is, hogy fenntartsák őket.
A privatizáció mértékének és ütemének befolyásolására az önkormányzat kezében két eszköz van. Az egyik a tilalmi lista. Itt a városrendezési szempontok alapján indokolt tilalmak mellett lehetőség van arra, hogy „lakásgazdálkodási” célból is elidegenítési tilalom alatt tartsák a lakásállomány egy részét. Ez az eszköz azonban olyan nyilvánvalóan önkényes, hogy semmiképpen nem tarthatjuk alkalmasnak céljaink megvalósítására. A másik lehetséges eszköz a piackonform-megoldás, amikor az eladási áron keresztül gyakorol az önkormányzat szabályozó szerepet.
Azonban a magasabb eladási ár még nem feltétlenül jelenti azt, hogy az új vásárlók rosszabbul járnak, mint a korábbiak. Nem célunk – a társadalmi igazságosság szempontjain túl – az sem, hogy a lakosság potenciális tőkéjét a felújításoktól elvonjuk, éppen ellenkezőleg. A VII. kerületi koncepció egyik lényeges pontja éppen az, hogy amennyivel az eladási árban többet veszünk be a vevőktől, mint a korábbi 15 százalék, azt két csatornán keresztül visszajuttatjuk egyrészt az adott privatizált ház felújítási számlájára, másrészt a privatizált házak közös hitelalapjába. Így biztosítékot teremtünk arra, hogy a vevőnek valóban legyen pénze, és ezt a felújításra, a saját házára költse. Mivel tehát a korábbi helyzethez képest megnövekedett vételártöbbletet a vevő visszakapja, egyszerre biztosítható, hogy az új vevők ne kerüljenek igazságtalanul hátrányosabb helyzetbe, és az is, hogy a karbantartás és felújítás induló alapjai ne legyenek üresek. A közös hitelalapba kerülő pénz felett az önkormányzat rendelkezik, de a privatizált házak között osztja szét. Részben a rendes, esedékes felújításokra, részben pedig rendkívüli esetekre, mintegy kockázati alapként használja fel. Így legalább Erzsébetváros épületállományának további leromlását is megakadályozzuk. Koncepciónk így nemcsak a privatizációt, hanem a rehabilitációt is szolgálja, és véleményünk szerint hosszabb távon a súlyos lakásproblémák könnyítése és a városfelújítás új lehetőségei felé vihet.
Alapvető bajnak tartjuk azonban, hogy ezekkel a kérdésekkel a kerületek külön-külön foglalkoznak. Így a budapesti lakásproblémák kezelése igen-igen nehézzé válhat.
- Önkormányzat [9]