Jelképes értékűnek tartom, hogy a Szeta alapító tagja, a frissen megválasztott budapesti főpolgármester, Demszky Gábor első „éles” ténykedése a hajléktalanok problémájának megoldása lett volna. Ez (is) arra irányítja a figyelmünket, hogy a lakáskérdéssel az új fővárosi önkormányzatnak halaszthatatlanul foglalkoznia kell. A megoldás kulcsa a főpolgármester kezében van, még akkor is, ha az önkormányzat többségi döntése szükséges egy átfogó koncepció elfogadásához.
A szociális bérlakások intézménye minden kultúrállamban létezik. Természetesen annak kondíciói országonként eltérőek, de abban közösek, hogy rendkívül szigorú feltételekhez kötött a szociális alapon kiutalt lakás megtartása. A folyamatos – gyakran a személyiségi jogokat is sértő – ellenőrzés természetes például New Yorkban, miként a rendszeres szociális segély folyósításához is keményen beleavatkoznak a rászorult életébe. (Pl. kontrollálják, hogy igénybe veszi-e a kötelező alkoholelvonót.) A segélyeket igen sok helyen naturáliában, illetve jegyben kapják a rászorulók. Mindez persze nem jelenti azt, hogy nem lehet kijátszani a szigorú rendszabályokat, de a municipális hatalom mindent megtesz annak érdekében, hogy az adófizetők pénze jó helyre kerüljön, és a felhasználása rendeltetésszerű legyen.
Az új, Demszky Gábor főpolgármestersége alatt működő fővárosi önkormányzat számára az egyik legnagyobb és legnehezebben megoldható probléma az elkövetkező időszakban a bérlakások privatizálása, illetve ha azt nem sikerül rohamtempóban véghezvinni, a lakbérek felemelése lesz. Budapesten három tulajdontípusú lakás lesz a közeli jövőben. Az első a saját erőből épített lakás, erről nincs mit beszélni, legfeljebb az építési kölcsönök kamatairól folyó vitát kell majd a felek kölcsönös megelégedésére megoldani, illetve azt kell tisztázni, hogy fizetendő-e utánuk vagyonadó vagy sem. A második a szociális bérlakás, amely községi, városi tulajdonú, a bérét a benne lakó szociális helyzete miatt nem piaci értéken állapítják meg. A harmadik a piaci bérű bérlakás. Ez lehet állami vagy magántulajdonban.
Ezzel a harmadik típusú lakással kell foglalkoznunk, hiszen ma a fővárosban az IKV kezelésében lévő, formailag állami tulajdonú bérlakások jelentik a kerületeknek, inkluzíve a fővárosnak az egyik legnagyobb anyagi tehertételt. Ezeknek a lakásoknak a bére, jól ismert okok miatt, szinte jelképes. A jelképes lakbéreket jelképes jövedelemből fizetik a benne lakók. Nyilvánvaló, hogy ez így a továbbiakban nem tartható fenn. Vagy a lakbéreket kell megemelni, mégpedig radikálisan, vagy a lakásokat kell magántulajdonba adni, s ezzel a lakás fenntartási terheit a lakókra áthárítani. A lakbérek megemelése csak akkor lenne lehetséges, ha az 1948–49 óta magunkkal hurcolt béranomáliákat hozzáigazítanánk az új lakbérekhez, vagyis olyan lenne a jövedelmek nagysága, hogy abból a többi fogyasztási szféra sérülése nélkül megfizethető legyen a mainak többszörösét kitevő lakbér. Erről – egyelőre – természetesen le kell mondanunk, mert az ország jelenlegi gazdasági helyzete nem bírná el. Marad a második megoldás. A bérlakások jelentős hányadát privatizálni kell, el kell adni a benne lakóknak.
Már a korábbi rendszer is felismerte, hogy ez az egyetlen járható út, azonban a „legyőzhetetlen kádárizmus” bürokráciájában a folyamat csak lassan haladt, s ezen belül a korrupció és a nepotizmus jellemezte az eladási folyamatot. A változás után új szervek iktatódtak a privatizációs folyamatba, amelyek többnyire kft.-nek álcázták magukat, hogy sápot húzzanak a lakáseladásokból.
A lakáspiac (mármint a cserepiac) stagnál, mert a bérlők elbizonytalanodtak. Ha nem születik nagyon hamar a bérlakásban élőket megnyugtató egyértelmű döntés, teljesen összeomlik. Így azok igényei is kielégítetlenek maradnak, akikéi egyébként a cserefolyamatokban megoldhatók lennének. De az irreálisan magasba szökött öröklakásárak is bénítóan hatnak a piacra, mert a fizetőképes kereslet és a kínálat nincs szinkronban, ugyanakkor a külföldi vásárlók (bérlők) felverték a lakásárakat.
Gyors és normatív döntésre van szükség! Az állami lakásokat a lehető legrövidebb időn belül el kell adni a bérlőiknek. Nem szabad azon hezitálni, hogy mennyi legyen az áruk. Az új tulajdonosok attól kezdve, hogy tulajdonukba került a lakás – függetlenül attól, hogy kölcsönnel-e vagy készpénzért –, azzal szabadon rendelkezhessenek. S ha beiktatunk egy megszorítást, miszerint eladás esetén a kölcsön hátralévő részét ki kell fizetni, az önkormányzati költségvetés tetemes többletbevételhez jut. A mozgás ugyanis azonnal megindul, amint annak nincsenek adminisztratív akadályai, és a cserék utáni helyzetet a felek nem ítélik kétes kimenetelűnek.
Rendkívül sokan élnek valódi igényüket meghaladó bérlakásban, de ma ezek a lakások nem kerülnek be a piaci folyamatba, mert többnyire idős bérlőjük fél a jogilag nem világos tranzakciótól. S ugyancsak sokan élnek az igényeiket alulmúló lakásban, amelyet ráfizetéssel hajlandók lennének nagyobbra, nagyobb használati értékűre cserélni, de kínálat hiányában ez nem megy. Mindmáig ugyanis a legprimitívebb cserekereskedelem segítségével lehetett csak bérlakásból bérlakásba költözni. S könnyen kiszámítható, mennyi az esélye annak, hogy két fél egymásra leljen. Amint belép a piac, a mozgás felgyorsul, a legalább a relatív lakásínséget csökkentheti.
A címben megfogalmazott Vigyázz, Demszky! figyelmeztetés tehát arra utal, hogy a bérlakások problémáját nem lehet lépésenként megoldani. Ha ugyanis a lakbéremeléssel kezdődik a folyamat, jelentős tömegek (becslésem szerint a fővárosban százezres nagyságrendű lakásbérlő) kerülnek lehetetlen helyzetbe, s kezdetét veszi egy adminisztratív eszközökkel megoldhatatlan folyamat, amennyiben a szociális támogatásért folyamodók igényeinek elbírálása, illetve a nemfizetőkkel szembeni adminisztratív lépések foganatosítása (amennyiben huzamosabb ideig nem fizetnek) hatalmas (és jobb sorsra érdemes) önkormányzati energiákat kötne le. Akkor is, ha megadják a szükséges támogatást, akkor is, ha kényszerkilakoltatáshoz folyamodnak. Ennek politikai konzekvenciáit könnyű levonni! Ha a lakáseladásokkal kezdi a fővárosi önkormányzat a lakáshelyzet megoldását, megindul a spontán szelekció, s a különböző anyagi helyzetű társadalmi csoportok spontán mozgása is megkezdődik. Ám ez a mozgás együtt jár egyrészt az alacsonyabb használati értékű lakásba költözőknek az anyagi gyarapodásával (ti. pénzt kapnak azért, mert kisebb, ill. alacsonyabb használati értékű lakásba költöznek), másrészt az önkormányzatok bevételének növekedésével (mert a ki nem fizetett hitelhátralékot meg kell fizetni). Ezért is írtam korábban, szinte közömbös, hogy az eladási ár, illetve az eladási konstrukció milyen. A hitel fedezeteként ugyanis ott van maga a lakás, s a lakó halála esetén annak tulajdonjoga automatikusan vagy a hitelező önkormányzatra, illetve a lebonyolító bankra száll, vagy öröklés esetén az örökös vállalja a részletek további fizetését.
A bérlakások eladásánál az a legfontosabb, hogy az önkormányzatok ne legyenek mohók, s ne arra törekedjenek, hogy azonnal nagy pénzekhez jussanak. Szívem szerint a jelenlegi lakbérrel egyenértékű törlesztés mellett, nulla készpénzbefizetéssel is meg lehetne vásárolni a bérlakásokat, hiszen már ez a konstrukció is jelentős többletterhet ró az új tulajdonosra, jelesül a fenntartási költségek terhét. S már ez is sokak anyagi lehetőségét meghaladja. Megfelelő kulcsok alkalmazásával az eladási folyamatot könnyítő szisztémát kell kidolgozni, amely alapján azonnali és korlátlan tulajdonjogot szerezhet az, aki a piaci értéknek a 35-40 százalékát (vagy még ennél is kevesebbet) kifizeti.
Megoldatlan problémát jelent, hogy a közös (részben magán-, részben állami) tulajdonú házaknál a fenntartási teendőket ki és milyen szempontok alapján végezze. Az egyértelmű, hogy a nagyon rossz hatásfokú IKV-kat fel kell számolni, s helyettük kisebb és hatékonyabb, a lakóközösségek felügyelete alatt álló fenntartási szerveket kell létrehozni. Megoldatlan továbbá, hogy a vegyes tulajdonú házakban legyen-e szociális bérlakás, vagy azokat „gettósítani” kell-e, miként a világ számos országában történik. A középosztály ugyanis nem szívesen él együtt az elesettekkel (lásd a hajléktalanokkal szembeni brutális és intoleráns fellépéseket!), a cigányokkal, a szegényekkel. Ám úgy gondolom, hogy a szelekció (miszerint a szegényebbek olyan helyekre költöznek, ahol saját szubkultúrájukban élhetnek) spontán módon is be fog következni. Ennek ellenére ott kell kijelölni a szociális bérlakásokat, ahol a lakások megvételére azért nem kerül sor kellő mértékben, mert azok használati és presztízsértéke erre nem készteti a benn lakókat, továbbá az anyagi lehetőségeik sincsenek meg rá.
Ez a kijelentésem látszólag szociálisan diszkriminatív, azonban a lényegét tekintve csak a jelenlegi helyzetet legitimálja. A rózsadombi villába még az államosításkor beköltözött (beköltöztetett?) szegények amúgy is kirekesztettek, illetve szolgálatra kényszerítettek jelenlegi lakóhelyükön. Vagy megtartják ezt a státusukat (hiszen megélhetésük egyik forrása a gazdagabbak szolgálata), vagy elköltöznek olyan városrészbe, ahol a szociális bérlakások vagy az olcsóbb piaci értékű lakások találhatók.
A lakóhely és lakásminőség szerinti differenciálódás be fog következni, bármilyen érdemi lépést tesz is a fővárosi önkormányzat; ezért ne legyünk álszentek, s ne toldozgatással-foldozgatással kísérletezzünk (pl. kompenzációs mechanizmusok a rászorulóknak), hanem egyetlen menetben oldjuk meg a problémát, nevezetesen, hogy a szociális célra kijelölt lakásokon kívül az összes többit el kell adni a benne lakóknak.
Tetszik vagy sem, a lakóhely és a lakásminőség szerinti differenciálódás már megkezdődött. A kapitalista rendszerre való áttérésnek a humanista szociológus számára nem kívánt velejárója, hogy ez fokozódjék. Minél gyorsabban esünk át azonban a fájdalmas műtéten, annál nagyobb az esély a gyógyulásra. Az eddigi halogatás csak a fekélyeket mélyítette.
- Belföld [6]