Ki egérlyukban, ki palotában, ki pályaudvaron – de azért csak lakunk valahol. A jövő azonban aggasztó: vagy elveszítjük szűkös négyzetmétereinket, vagy a lakás költségei fognak mérhetetlenül megemelkedni. A működni nem akaró gazdaság egyetlen biztos befektetési ágazata az ingatlan: s mivel – a többi között – az építőipari szolgáltatások is hiánybetegségben szenvednek, a lakásfenntartás árai az ingatlanértékek hegyi túráját követik.
Azon már nem lehet változtatni, hogy a politikai szempontok alapján meghatározott lakbérösszegek és az állami ingatlankezelés pazarló, korrupcióra hajlamos szisztémája jött létre. Tény, hogy az önkormányzatok pusztulófélben lévő lakóházakat örökölnek.
A tulajdonváltás során tehát olyan megoldásra van szükség, amely nemcsak a lakásállomány rendeltetésszerű használatát teszi lehetővé, de négy évtized elmaradt felújítási munkálatait is pótolni tudja.
Öröklakás vagy bérlakás?
Normális gazdasági viszonyok között a lakás – általában – nemcsak tőke, hanem használati cikk. Ingatlanpiaci értékét a hasznosítás lehetősége, a felhasználói igényekhez való alkalmazkodóképessége szabja meg. A modern piacgazdaság a munkavállalóktól maximális mobilitást vár el: 5-10 évenként cserélni kell munkahelyünket, esetleg lakóhelyünket, reprezentációs és családi szükségleteink is változnak. Az öröklakás nyugdíjasnak való, aki már nem mozdul ki onnan. Szakmunkástól menedzserig minden munkavállalónak kolonc egy olyan lakás, melyet csak bonyolult, hosszadalmas és költséges tulajdoni tranzakció árán lehet elcserélni.
A modern nagyváros kényelmes és praktikus szolgáltatása a gazdag kínálatú és differenciált bérlakáshálózat. Ez biztosítja a lakhatás költségeinek egyenletes elosztását a keresőtevékenység teljes futamidejére, szemben a magánlakáséval, amelynél a vásárlás pillanatában igen nagy terhet kell vállalni.
Ide nekem a lakásomat?
Lehet persze a magánlakás a menekülés útja is. A bérlakástömeg új tulajdonosai, az önkormányzatok megpróbálhatnak megszabadulni a jelenleg csak terhet jelentő ingatlanegyüttestől, s olcsón vagy ingyen a bentlakóknak ajándékozhatják a bérleményeket. Csakhogy ezzel alig jár jól valaki. Még a megfelelő állapotú épületek is belátható időn belül tatarozásra szorulnak: egy átlagosan karbantartott budapesti házban lévő lakásra pedig öt éven belül milliókat kell kifizetni a felújításra.
Honnan lesz ehhez tőke? Mondják: a belterületiek adják el lakásukat, s a bevételből nemcsak kényelmes panelra, de még bankbetétre is futja. S valóban, ebben a pillanatban ez járható út. De amikor tömegesen jelennek meg a piacon az eladó belterületi lakások, az árak lezuhannak, a tőkeforrás elapad. Jól csak az új tulajdonosok járnak, akik majd tíz év múlva ismét élvezhetik az addigra helyrerázódott értékviszonyokból fakadó előnyöket.
Mi lesz a panellakókkal? Miből fogják ők fedezni a húsz-harminc évenként esedékes – az eredeti építés árát alaposan felülmúló – tatarozási költségeket?
Az önkormányzat lakásgazdálkodása
Egy átlagos budapesti kerületnek kb. húsz-harmincezer bérlakása van. Ezek ingatlanértéke igen nagy, mégis veszteséget termelnek. Viszont éppen a hatalmas mennyiség teszi lehetővé, hogy ezek egy részének piaci értékesítésével (eladással, koncesszióval vagy bérbeadással) a tulajdonos olyan tőkéhez jusson, amelynek mozgósításával a megmaradt bérlakásokat rendbe tudja hozni, s fenntartásukat nullszaldóssá vagy éppen nyereségessé teheti.
A legjobb helyzetben természetesen a belterületek vannak. Azokban már ma is oly magas a telekár, hogy az értéktelen és lakhatatlan épületek lebontásával megfelelő mennyiségű szabad területet, vagyis pénzforrást tudnak teremteni. A telkek egy részét – végszükség esetén – el is lehet adni, de még jobb, ha koncessziós alapon szolgáltató épületeket emeltetnek, s a telekbérből tesznek szert jövedelemre. Tőkeforrás lehet az a sok üzlethelyiség is, melyet eddig megkülönböztetés nélküli árakon adtak bérbe. Ezt most differenciálni lehet a helyiség fekvése és az ott végzett tevékenység alapján.
Nem maradnak azonban hoppon a külső kerületek sem. Amíg csak az állam volt nagyberuházó, természetesnek tűnt, hogy csak egy városközpont alakult ki. A piacgazdálkodás Budapesten is létrehozza majd a külterületi gazdasági központokat, s emiatt természetesen az ottani ingatlanértékek megnövekednek.
A szociális bérlakás
Ha az önkormányzat szolid bevételhez jut ingatlantömegének egészéből, képes azt ésszerűen befektetni. Lesz olyan terület, ahol tömbrehabilitációval igen értékes lakásokat teremt, piaci bérleti díjért a magas igényűek számára. És lesz, ahol csak állagmegóvást, esetleg minimális komfortosítást hajt végre, ott a lakbér csak nullszaldóssá fogja tenni az ingatlanfenntartást. Ez utóbbi kategória lehet a szociális bérlakásrendszer alapja. Lehetővé kell tenni, hogy az ilyen lakások bérlői – kimutatható szociális rászorultság esetén – lakbér-hozzájárulást kapjanak. Ez az összeg a lakáshoz és a lakó jövedelméhez együttesen tartozik, azaz a jogosultság elvész, ha élvezője jobb lakásba költözik, illetve, ha jövedelme emelkedik.
Ez a rendszer alkalmas arra, hogy csereforgalmat működtessen. Aki – jövedelemnövekedése alapján – ki tud törni a rászorultság helyzetéből, érdekelt is abban, hogy jobb lakásba költözzék. A lemaradók pedig lehetőséget kapnak arra, hogy szociális bérlakásban mentsék, ami menthető.
Nem csodaszer!
Az önkormányzati tulajdon az egyedüli, amely lehetővé teszi az ingatlantömeg egy részének piacosításából befolyó jövedelem visszapumpálását a bérlakásszektorba. Egy bérház vagy háztömb lakói legfeljebb kezelői lehetnek az ingatlannak: ha a tulajdonjogot is megszerzik, akkor elesnek a piacon hasznosított épületek és telkek jövedelmétől.
Az önkormányzatok természetesen csak jó menedzseléssel használhatják ki a fenti lehetőségeket. Ezen túl át kell alakítaniuk a vagyonkezelés mai rendszerét, hogy az erkölcsileg megbízhatóbbá váljék, és gazdaságosabb legyen. Viszont kétségtelen, hogy az önkormányzat további feladatvállalása a lakáspiacon jobb kilátásokkal kecsegtet, mint a teljes privatizáció vagy a lakásbérlő kisközösségek tulajdonosi jogosítványokkal való felruházása.
- Vita [6]