Alapvető problémám a jelenlegi bérlakások eladásának Kozák Gyula által kifejtett koncepciójával van. Látszólag valóban óriási tehertől szabadulnának meg a helyhatóságok, ha a többnyire lerobbant bérlakások terhét letehetnék a vállukról. Ez azonban csak rövid távon igaz! Néhány olyan szempontot sorolok fel, amelyet, úgy érzem, nem vett figyelembe a szerző, pedig ha a távolabbi jövőt is figyelembe vesszük, nagyon is fontosak.
1. A jelenlegi lakásárak mellett a bérlakások piaci lakbére olyan magas lenne, hogy azt nagyon kevesen tudnák kifizetni. A piaci lakbér ugyanis nagyobb, mint a lakásár mindenkori bankkamata, ez egy átlagos méretű kétszobás lakásnál havi 20 000 Ft lenne! A vállalkozó ugyanis egyébként inkább a bankba teszi a pénzét. Ennek megfelelően nem várható magánerőből nagyszámú bérlakás építése. Az új lakásigénylők nem fognak ilyen lakásokba költözni, tehát szociális bérlakást fognak igényelni továbbra is a helyhatóságtól. Ha tehát a lakásokat eladják, újakat kell építeni, azok fenntartásához pénz kell! Számoljunk egy kicsit! Tegyük fel, hogy 10 000 lakást ad el a helyhatóság, átlagosan 50 000 Ft befizetési kötelezettséggel (500 millió), s a mai lakbéreknek megfelelően havi kb. 1500 Ft-os havi részletfizetési kötelezettséggel. Az egyszeri befizetésből kb. 2500 szociális bérlakás építhető 10 000 lakás elvesztése árán. Az új szociális bérlakások fenntartására, a helyhatóságok tulajdonában maradó régi lakások felújítására, fenntartására, újak építésére a havi törlesztésekből befolyó évi kb. 175 millió nem lesz elegendő.
2. A szerző szerint alacsony törlesztéssel kell a bérlők tulajdonába adni a lakásokat, hiszen legtöbbjük számára már a jelenlegi lakbér is igen magas. Ám akinek nincs elég pénze a lakás megvásárlásához, annak nem lesz pénze a lakás fenntartásához sem. Egyáltalán, hogyan fogják pl. az elöregedett belvárosi körzetekben a karbantartási, felújítási problémákat megoldani azok a lakók, akik hozzászoktak az IKV ügyintézéséhez, s akikre szinte rászakad a ház? Sok olyan házról tudok, ahol a lakók teljesen összeomlanának az önállóság terhe alatt, megfelelő szakembert pedig nem tudnának megfizetni. A lakhatatlanná váló lakásokban élő emberek sorsának megoldása ismét a helyhatóságra várna! Szinte megoldhatatlan probléma lenne azoknak a házaknak a tatarozása is, amelyekben néhány pénztelen család él. Senki sem akar ugyanis mások helyett fizetni, akinek pedig nincs, az nem kötelezhető fizetésre. A lakóközösségnek nincs arra joga, hogy valakit lakásának eladására kényszerítsen, mivel az illető nem tud részt vállalni a tatarozásból.
3. A szerző azt írja, hogy sok idős bérlő él valódi igényeit meghaladó bérlakásban. Ez ismét tökéletesen igaz. Az ok azonban nem a csere nehézkessége, hanem inkább a megszokás. Minél idősebb valaki, annál jobban ragaszkodik megszokott környezetéhez. Nagyon fontos számára a megszokott rendelő, a megszokott üzlet és a szomszédság. Nagyon sok idős ember magányos, még akkor is, ha szoros a kapcsolata a családjával, ezért a mikrokörnyezet nagyon sokat jelent a számukra. Ezeknek a közösségeknek a felrobbantása óriási költségeket jelentene a szociális gondozói hálózat szükséges bővítése miatt, az idősek számára pedig óriási lelki megrázkódtatást.
4. Talán az első helyre kellett volna írnom a következőket ahhoz, hogy valaki a szó nemes értelmében tulajdonossá váljék, meg kell küzdenie. Márpedig ahhoz, hogy ez a város feléledjen, megszépüljön, tulajdonosokra van szükség, nem az államtól levetett holmit megöröklő, sértődött lakókra. Tatarozás helyett a hatóságokat fogják szidni a házak minősége miatt. Ennek megfelelően a lakásokat csak értéken, lakott öröklakásként szabad eladni, a törlesztés összegét az adott méretű lakás építéséhez kapható maximális építési kölcsön törlesztésével megegyezően kellene megállapítani. Ez kb. a jelenlegi lakbér három-négyszeresét jelentené. Ez egyrészt növelné a lakásépítési kedvet, másrészt csökkentené a különféle módokon lakáshoz jutók közti egyenlőtlenséget. Az egyenlőtlenség megszüntetése érdekében az elmúlt év lakáseladásait is felül kellene vizsgálni, bár ez várhatóan igen sok akadályba ütközne. A XII. kerületben pl. igen sokan vették meg jó állapotú, kiemelt piaci értékű lakásaikat szinte fillérekért, és az eladással pillanatok alatt milliókat kerestek. Ez jogosan bántja a szomszéd házakban kis öröklakásban lakó, magas havi törlesztést fizető emberek igazságérzetét.
Javaslatom a következő:
A privatizálást két fázisban kellene végrehajtani.
1. Aki akarja és tudja, vegye meg értékén a lakását.
2. A helyhatóság tulajdonában maradó lakásokat a következőképpen lehetne gazdához juttatni:
Csak meghatározott időre (1-4 évre) szabad a bérlőkkel bérleti szerződést kötni. Akár évente tisztázható a jogszabályoknak megfelelően, hogy valaki továbbra is jogosult-e a szociális lakásra. A lakást nem rendeltetésszerűen használókkal nem kell újabb szerződést kötni. A jelenleg érvényes lakásbérleti szerződések a bérlő haláláig szóljanak, ha a bérlő a lakást rendeltetésszerűen használja (ennek a fogalomnak a meghatározásáról még szólok), a lakást továbbra is szociális lakásként bérelheti. A bérlő családtagjaival azonban már a lakás tényleges értékének megfelelő, meghatározott időre szóló szerződést kell kötni. Másodszor: a tanácsi bérlakásokat (is) tartalmazó háztömbök kezelői jogát hirdessék meg. A kezelői jogot nyilvános pályázaton elnyerő házkezelők (magánszemélyek, kisvállalkozások) szabadon rendelkezzenek háztömbjükkel. Kizárólag a jelenleg érvényes bérleti szerződésekre vonatkozzon a szociális lakbér előírása, természetesen csak a rendeltetésszerű lakáshasználók esetében. Nem minősíthető rendeltetésszerű használatnak, ha valaki kiadja a szobáit, akár az idegenforgalmi irodákon keresztül, akár albérlőknek, vagy ha a lakás állagát nem őrzi meg. A lakás bérlőjének kizárólag szoros értelemben vett bérlői joga legyen. Jelenleg ugyanis tulajdonosi jogokkal is rendelkezik, pl. átalakítás, kiadás, csere. A rendeltetésszerű használat pontos definícióját természetesen előre meg kell határozni. A háztömbök tehát maradjanak a helyhatóság tulajdonában, a házkezelő fizessen a kezelési jogért a háztömb értéke 1-2%-ának megfelelő bérleti díjat. Meg kell határozni a szociális lakbér nagyságát is, hiszen az jelenleg nem kapcsolódik a lakás értékéhez. A lakás értékének 2-3%-ában megállapított lakbér csak a kiemelt területeken lévő nagy lakások bérlőinek okozna gondot.
Ha a kezelő értéknövelő, és nem állagmegőrző beruházást végez, az értéknövelés értékének megfelelő %-ában kapjon tulajdonjogot. A kezelő kizárólagos joga legyen az új bérleti szerződések megkötése, a lakbér megállapítása, a közös helyiségek kihasználása. Vegyes tulajdonú házak esetében a tulajdonosok közössége és a tömb kezelője kössön részletes szerződést a közös üzemeltetésről. Természetesen a tulajdonosnak (helyhatóságnak) olyan szerződést kell kötnie a háztömbök kezelőivel, hogy amennyiben nem megfelelően végzik a tevékenységüket, a kezelői jogot megvonhassa tőlük, és kártérítésre kötelezhesse őket. Valószínűleg a jobb adottságú házak kezelői néhány éven belül tulajdonossá fognak válni, de talán még fontosabb, hogy egy elég széles vállalkozói réteg alakul ki a háztömbkezelőkből.
A modern közgazdaságtan is kiemelkedően fontosnak tartja az emberi tényezők figyelembevételét, ennek megfelelően szociológusok, pszichológusok véleményét feltétlenül figyelembe kell venni. Ámde hosszabb távon gazdaságtalan döntést nem szabad hozni!
- Vita [6]