Idestova két éve a német újraegyesítésnek. Ennyi idő elég ahhoz, hogy az eufórikus érzelmek átadják helyüket a tárgyilagos elemzéseknek. Ebben a vonatkozásban különösen érdekes téma a lakáshelyzet, konkrétabban az, hogy mi a mai megítélése az egykor büszke keletnémet lakásprogramnak, amely a politikai rendszer egyik sarkköve volt. Az NDK 1973-ban deklarálta, hogy véget vet a lakáshiánynak, 1990-re pedig célul tűzte ki a lakáshelyzet mint szociális probléma megoldását. E kijelentések nem puszta jelszavak voltak. 1988 októberében, pontosan egy évvel bukása előtt, Erich Honecker ünnepélyesen átadta a lakásprogram keretében épített 3 milliomodik lakás kulcsát. A magyar köznapi gondolkodás szintjén a keletnémet lakásprogram abban a (nem kevés irigységet tartalmazó) megállapításban összegződött, hogy „ott minden fiatal házas azonnal új lakást kap”.
A kizárólag mennyiségi teljesítésre orientált lakáspolitika bírálata már a 80-as évek elején megkezdődött. A kritikára az akkori politikai vezetés képtelen volt megfelelő válaszokat adni. A problémák nagysága csak az újraegyesítés után vált láthatóvá. A régi (1945 előtti építésű) lakásállomány katasztrofálisan leromlott, e lakások 2/3-a azonnali teljes felújításra szorult, illetve egy részüket már csak lebontani volt érdemes. A lakásállomány 1/5-e még mindig komfort nélküli. Az új lakótelepek nemcsak urbanisztikai problémákkal küszködnek: a távfűtési rendszerek állapota s az energia árának emelkedésével nyilvánvalóvá vált, rossz hatékonysága szinte megoldhatatlan problémát jelent.
Hogyan kezdett hozzá a „gazdag rokon” e csődtömeg felszámolásához? A lakásügy a teljes politikai és gazdasági rendszerváltás idején nyilván nem elsőrendű kérdés, ennek ellenére – ez önmagában is érdekes – már az újraegyesítési szerződésben jelentős helyet kapott. Azóta rendeletek tucatjai születtek meg, mára mégis kiderült, hogy a lakásszabályozást nem lehet egyik pillanatról a másikra piacivá változtatni. A gazdaság egészében a lakbér az az elem, amely a legtovább marad központi ellenőrzés alatt.
Az új német lakáspolitika kulcselemei a reprivatizáció és a privatizáció, a gazdasági racionalitás bevezetése a bérlakás-gazdálkodásba, általánosan alacsony lakbérek helyett a szociális problémák kezelése a jövedelemtől függő támogatásokkal, a lakásfelújítás és lakásépítés piaci érdekeltségének megteremtése állami ösztönzőkkel.
Az egyesítési szerződés kimondta, hogy az állami tulajdonú lakásokat (a lakásállomány mintegy 40 százalékát) az önkormányzatok tulajdonába kell adni. A magyar gyakorlattól eltérően az NDK-ban nyilvántartották, milyen összegű állami támogatást kaptak alacsony kamatozású kölcsönök formájában bérlakásépítésre és -fenntartásra az ingatlankezelő (és beruházó) vállalatok. Ez a – korábban senki által komolyan számításba nem vett – tétel most hirtelen fontossá vált, mert a bérlakások az építési és felújítási hitelekkel megterhelten kerültek az önkormányzatok tulajdonába. A pénzügyi unió törvénye e „régi hitelek” felét elengedte, a megmaradó részt azonban piaci kamatú hitellé alakította, melyek visszafizetésére csak 1994-ig (a piaci lakbérek bevezetésének feltételezett időpontjáig) adott moratóriumot. Az utóbbi 40 évben épült lakásokra így átlagosan 18 ezer DM hitel visszafizetésének kötelezettsége jut, immáron 10 százalék körüli kamattal. Ez a pénzügyi teher nagymértékben megnehezíti a lakások privatizációját, hiszen kevés új tulajdonos képes ekkora összeget törleszteni.
A privatizáció egyéb vonatkozásban sem megy könnyen a keleti tartományokban. A lakásállomány 15 százalékára reprivatizálási kérelmet nyújtottak be, s ezek elbírálása a kétségbeejtő helyzetben lévő telekkönyvi nyilvántartás miatt évekig elhúzódik. A lakások megvásárlásához csak 20 százaléknyi engedményt adnak, s korlátozott összegű, engedményes kamatozású felújítási hitelt. Nem csoda tehát, hogy egyelőre minimális a privatizáció (1991-ben 614 bérlő vette meg lakását, 6520 lakást pedig harmadik fél javára idegenítettek el. Hozzá kell tenni, hogy az új lakáspolitika nyugati megalkotói hangsúlyozottan óvnak a túl nagymértékű privatizációtól. A nyugatnémet nagyvárosokban a közösségi tulajdonú bérlakások aránya 20 százalékos: ezt tekintik minimálisan elfogadható szintnek!
A bérlőket legközvetlenebbül érintő intézkedés a lakbéremelés, amelynek első fázisa 1991. október 1-jén következett be. A lakbéremelés elkerülhetetlenségét jól érzékelteti, hogy a keletnémet lakbérek a háztartási jövedelmek 3-4 százalékát tették ki, szemben a nyugatnémet 15-25 százalékos aránnyal. Ez különösen akkor vált disszonánssá, amikor a keletnémet jövedelmek a nyugatiak felének szintjére emelkedtek. Az októberi lakbéremelés mértéke 100 százalék volt (a felemelt összeg a bérlakások kezelésére és fenntartására már fedezetet nyújt); a bérlőket azonban ezen felül kb. 500 százalékos fűtési- és melegvízdíj-emelés is sújtotta. Jellemző adat, hogy ez utóbbi, a költségeket már kifejező díjak kb. háromszorosan felülmúlják a nyugatnémet nagyvárosok hasonló díjait, a távfűtési rendszer ismert problémái miatt.
Becslések szerint a már felemelt lakbért 1994-ig további 130 százalékkal kell emelni ahhoz, hogy abból az elmaradt felújítások és tőkeköltségek is fedezhetők legyenek, így az eredeti alacsony lakbér néhány év alatt várhatóan majdnem ötszörösére növekszik.
A lakbérek és közüzemi díjak jelentős emelését az egy időben bevezetett lakástámogatási rendszer tette a lakosság számára elfogadhatóvá. Keleten a lakástámogatás a rezsiköltségekre is kiterjed, s a támogatás akkor jár, ha a családnagyság alapján számított normatív lakáskiadások meghaladják a család jövedelmének meghatározott hányadát. Becslések szerint a 4 millió jogosult családból egyelőre 1,5 millió veszi igénybe a támogatást.
Az új lakáspolitika fontos eleme a magánlakás-építés támogatása. Az építtetők jelentős adókedvezményeket kapnak, s a lakások értéknövekedése sem kerül adóztatásra. Mindezek a szabályozások azonban egyelőre kevéssé érzékeltetik hatásukat a keleti tartományokban, ahol a lakásépítési költségek magasak, a jövedelmek azonban túl alacsonyak ahhoz, hogy az adóalapból jelentősebb összegeket le lehessen írni.
Milyen tanulságok vonhatók le e vázlatos áttekintés alapján a német példából. Az első tanulságot abban látjuk – ez mindenekelőtt a távfűtési díjak, tágabban azonban az óriási lakótelepek problémájában jelentkezik –, hogy a totalitárius politikai rendszerek a propagandisztikus célokat mindig a gazdasági racionalitás elé helyezve alakították ki a maguk építési, lakásellátási struktúráját, s ez esetenként gazdasági szempontból teljesen irracionális rendszer létrejöttéhez vezetett, melyet később szinte már lehetetlen korrigálni.
A másik az egyenlőség kritériumának a kérdése. A keletnémet átlagpolgárok „egyenlőségét” többek között a tömeges lakásépítés volt hivatott biztosítani, azaz a lakótelepi átlaglakás, melyet mindenki meg tudott fizetni, s melyhez többé-kevésbé mindenki hozzá is tudott jutni. Ez a rendszer mára teljesen felbomlott, és érdekes, ma még nem megválaszolható kérdés, hogy „hogyan fog működni” a probléma kezelésének új módszere, ahol az egyenlőséget nem a kínálati, hanem elsősorban a keresleti oldalon akarják biztosítani, nem a lakbérek alacsony szintjével és központilag irányított tömeges lakásépítéssel, hanem a jövedelmi helyzettől függő lakástámogatással, és abban bízva, hogy a gazdasági racionalitás logikájának megfelelően a magántőke biztosítja a megfelelő lakáskínálatot.
- Önkormányzat [7]