Sokért nem adnák Bécsben a háztulajdonosok, ha megszabadulhatnának régi s ezért keveset fizető bérlőiktől. A bérleti szerződés egyoldalú módosítása nem lehetséges, így a lakbér mértéke jórészt attól függ, hogy az illető bérlő milyen régen lakik ott, ahol lakik. Ha a tulajdonos leleményes, akkor műszaki okokra hivatkozva megszünteti a fűtést, eldugaszolja a szennyvízelvezető csatornát, vagy más hasonló meglepetéssel igyekszik pokollá tenni nemkívánatos bérlői életét.
A Szent Bértehén
A 720 000 lakott lakás több mint fele a századforduló táján épült. Zömükben bérlakások, 218 000 lakás a város tulajdonában, a többi magánkézben. A magán- és városi tulajdonú lakásokat nem annyira a bérük különbözteti meg, hanem az, hogy a városi lakások esetében az új bérlőnek nem kell kauciót fizetnie. Ez korántsem mellékes, mivel a magánpiacon a kaució mértékét a lakbérrel ellentétben semmi sem korlátozza. A háziúr megítélésétől függően a bérleti szerződés akár tízévi lakbérnek megfelelő kauciót, azaz több százezer schillinget is előírhat. Körülbelül húszezren várakoznak a városi bérlakásra, s a jogosultak átlagosan egy éven belül jutnak lakáshoz.
Általános vélekedés szerint a lakbérek alacsonyak, ám a szigorú, kötött lakbérpolitika a tradicionálisan szocialista vezetésű városban olyan „szent tehén”, amelyhez egyetlen számottevő politikai párt sem mer hozzányúlni. Az 1920-as évek kezdetétől datálható az a máig érvényes várospolitika, amelyet a bérlők védelmén, illetve a „lakásspekulációk” kivédésén túl mindenekelőtt az a szempont vezérelt, hogy megakadályozzák az etnikai és szociális „gettók” kialakulását.
A lakásokat komfortfokozatuk szerint öt kategóriába sorolják, a lakbérek kötöttek, egyoldalú módosításuk akkor sem lehetséges, ha a város vezetése időközben módosította a lakbértáblázatot! A tulajdonos csak új szerződés esetén érvényesítheti az aktuális tarifát. Csupán az összkomfortos lakások egy részének lakbérét liberalizálták 1986-ban. A lakbérszerződés részletes költségvetést tartalmaz, a bérlő pontosan tudhatja, hogy pénzét mire költik. Az adminisztrációs és rezsiköltségeken túl felújítási alapot képeznek, ami – elvben – a tízévenként esedékes tatarozás költségeinek fedezésére szolgál. A gyakorlatban azonban a tulajdonosok képtelenek önerőből felújítani házaikat – a bérlakásépítés a századforduló óta nem számít jövedelmező üzletnek –, és ha igénybe akarják venni a kedvezményes hiteleket és támogatásokat, akkor kénytelenek elfogadni a városi tanács kemény feltételeit.
Őslakos – jó lakos
A városfelújítási munkálatok kezdetén 12 egymásra vetített szociális térkép rajzolja ki a Gürtel mentén kialakított felújítási területek határait. A hetvenes évek elején Bécs – nem utolsósorban a szigorú lakbérpolitika következtében – Nyugat-Európában szokatlan mértékben elhanyagolt, lerobbant város volt. A Gürtel külső oldalán húzódó hagyományos „problémaövezetben” a lakások 40%-ában nem volt fürdőszoba és WC.
Jelenleg 11 felújítási területen működik a városi iroda, illetve szolgálat, s ezek munkáját egy ún. mozgó munkacsoport egészíti ki. A városfelújítást szintén szigorúan kötött előírások szabályozzák: a mára kialakult gyakorlat szerint Bécsben nem kezdődhet el egyetlen lakótömb felújítása sem addig, amíg a részletes feltételekről minden egyes bérlővel meg nem állapodtak. A rekonstrukció alapelve a „körültekintő, lakosságbarát városfejlesztés”.
Az irodák tájékoztatják a bérlőket és a tulajdonosokat a különféle támogatási, segélyes hitelformákról, jogtanácsokat adnak, lakógyűléseket szerveznek, igyekeznek közvetíteni, oldani az eltérő érdekű csoportok konfliktusait. A széles körű érdekegyeztetést követően elkészítik az egyes házak, tömbök, belső udvarok részletes felújítási tervét, tisztázzák a kivitelezés feltételeit. Javaslatokat tesznek a közterület rendezésére, „forgalomcsillapító”, illetve az átmenő közlekedést korlátozó terveket dolgoznak ki stb. Közreműködnek a kerület kulturális és közéletének szervezésében is. Használaton kívüli raktárépületekből, villamosremízekből, víztornyokból szabadidőközpontokat alakítanak ki.
Az irodák munkatársai (mérnökök, várostervezők, közgazdászok, szociológusok, jogászok és szociális munkások) mindenekelőtt a területen élők érdekeit tartják szem előtt. Az adott körzetben a lakások száma változhat ugyan, ám az ott élők számára lehetővé kell tenni, hogy változatlanul ott élhessenek. A felújítási munkák egységének nem a háztömböt, hanem a tágabb lakóterületet tekintik. Ha például egy üres telekre a tulajdonosa építeni akar bármit, akkor a terveket a szomszédos épületek lakóival is jóvá kell hagyatnia.
A szanálásokkal megszüntetett lakások bérlőinek a területen biztosítanak új lakást, ezért a tulajdonosoknak a dotáció és a kedvezményes hitelek fejében vállalniuk kell, hogy a felújított házban az összkomfortos lakások 25%-a is limitált lakbérű lesz, illetve az új vagy üres lakások 20%-ának bérlőkijelölési jogát átadják a városnak. Az antiszegregációs elv változatlanul alapvető, így a tömbfelújítások és az új építések esetén a tulajdonosnak, illetve az építtetőnek garantálnia kell, hogy az épületben lesz szociális és szabadpiaci bérű lakás, illetve iroda és üzlet is.
A kívülről jött kívül marad
A lakásbérlettel kapcsolatos jogok azonban csak az osztrák állampolgárokra, illetve politikai menekült státussal rendelkezőkre terjednek ki. A honos lakásbérlők jogainak kiterjesztésével a külföldiek kiszolgáltatottsága fokozódik, hiszen egyedül ők maradnak védtelenek a spekulációval szemben. Az elmúlt években a tulajdonosok külföldiekkel csak meghatározott időtartamra (többnyire fél évre) kötnek szerződést, s egy-egy szobában általában több család is él. Fizetésképtelenség vagy a határidő lejárta esetén senki nem védi őket. így mégiscsak erősödik az etnikai szegregáció, amitől a város vezetése évtizedeken át a leginkább tartott.
A város közvéleménye és vezetése ez idáig csak fokozódó idegenellenességgel reagált erre a jelenségre. A városi tanács hivatalnokai elrettentő példaként emlegetik a berlini Kreuzberg kerületet, és hangsúlyozzák, hogy mindenképpen meg kívánják akadályozni hasonló helyzet kialakulását Bécsben. Csak nem lehet tudni, hogy hogyan, ha a lakásbérlettel kapcsolatos jogokat nem hajlandóak kiterjeszteni a tartósan Ausztriában élő és ott munkát vállaló külföldiekre.
Hivatkozott cikkek
- Önkormányzat [7]