Az érintett terület átfogó rehabilitációjának terve közel tízéves. A máig érvényes koncepció azon alapul, hogy a Belváros feltételezett terjeszkedése lehetővé teszi a lerobbant belső terézvárosi lakóépületek felújítását, részben az „A” tömbbe ékelődött üres telek hasznosítása, részben a városrész általános felértékelődése révén. Az érintett területre egy City Center Budapest nevű gigantikus szolgáltató központot kívánnak építeni szállodával, irodaházakkal, üzletekkel. A Káldy Gyula utca mögött lévő három tömbben összesen 1053 lakás van, a különböző időpontokban készült dokumentációk a lakóépületeket vegyes funkciójú épületekként képzelik el.
Vegyük tekintetbe, hogy a rendkívül szűk Király utca túloldalán tervezik a Madách-sétány megvalósítását. A VII. kerületi önkormányzat az érintett terület felértékelődését teljes funkcióváltás és lakosságcsere révén kívánja „garantálni”, és ezáltal reméli, hogy vonzó befektetési lehetőségeket kínálhat a külföldi vállalkozóknak. Joggal feltételezhetnénk, hogy a terézvárosi oldalon kapva kapnak az alkalmon, és a nagyszabású project „árnyékában” kihasználják azokat a lehetőségeket, amelyeket a környék számukra „ingyenes” felértékelődése kínál. A valóságban nem ez a helyzet. Az „A” tömb hasznosítható telkei időközben kikerültek a kerület tulajdonából, és így az önkormányzat már nem tekintheti azokat gazdaságilag egységes rehabilitációs területnek. A Király utca közepén húzódó „országhatár” élesen elkülöníti a két városrész fejlesztési érdekeit. Terézvárosban a Madách sétány-koncepciót a VI. kerületi elképzelések riválisának tartják, bár a sétány felépülésében nem nagyon bíznak. A két városfejlesztési project összehangolása fel sem merült.
A két szomszédos kerület „rehabilitációs közelmúltja” jelentősen különbözik egymástól. Az elmúlt években a VI. kerület városrehabilitációs erőfeszítéseit nem kísérte szerencse, Terézváros felújítási elképzelései csak a szomszédos Erzsébetvárosban folyó munkálatok árnyékában bontakozhattak ki. Miközben a VII. kerületi Ingatlankezelő Vállalat a nyolcvanas években nagyszabású és többnyire nagyarányú lakosságcserével járó felújítási munkákba kezdett a belső Erzsébetvárosban, a Majakovszkij/Király utca túloldalán nem sikerült biztosítani a fővárosi pénzforrást a hasonlóan drasztikus elképzelésekhez.
Ennek ellenére az „A” tömbben elkezdődött a felújítás, ám a munkálatokat műszaki szükséghelyzet miatt félbeszakították: az Arany János Gyermekszínház kritikus állapota halaszthatatlanná tette a beavatkozást, és bár a „C” tömb átfogó felújítására nem került sor, a Király u. 38. és a Paulay u. 37. épületét sikerült helyrehozni. A Paulay u. 33. épületében a folyamat csak a lakók kiköltöztetéséig jutott el, a ház ma is üresen áll. Később a Budapesti Városépítési Tervező Vállalat elkészítette a felújítás második ütemének menetrendjét is, amely a tömbben található 342 lakást bontások, összenyitások és átépítések révén 278-ra kívánta csökkenteni. A „B” és a „D” tömbre vonatkozóan a Stúdió „R” Tervező Kft. készített hasznosítási javaslatot 1991-ben.
Vállalkozó IKV
A kerület vezetői 1986-ban kezdeményezték a Revital Rt. létrehozását, belátván, hogy komoly fővárosi pénzforrásra nem számíthatnak. A részben osztrák tőkével létrejött részvénytársaság egyike volt az első ilyen jellegű vegyes vállalatoknak. Kifejezetten abból a célból alapították, hogy igyekezzék vállalkozási alapon, részben külföldi tőke bevonásával előmozdítani a kerület revitalizációját. A Revital Rt. 82 millió Ft. alaptőkével alakult, a VI. kerületi IKV, amely ma a részvények 18,3%-ával rendelkezik, telekapporttal szállt be, pontosabban az „A” tömbben lévő öt telek 15 éves használati jogát vitte be az rt.-be. A telkeket azóta hasznosították. A Paulay u. 1. épületét felújították, és ma a Hungária Biztosító Rt. tulajdona. A Király u. 6. megújult épületében ma az Országos Kereskedelmi és Hitelbank számítóközpontja található, a Király u. 16. üres telkén pedig a Budapest Bank központját építették fel. A két bank épülete között található az a nagy kiterjedésű üres telek, amelyen a City Centernek kell felépülnie.
Az apportként bevitt telkek tehát két ütemben kerültek ki a kerület tulajdonából. A megrendelő megvásárolta a Revitaltól a kérdéses telek és a rajta lévő romos épület 15 éves használati jogát, és egyúttal megbízta a vállalatot az építkezések megtervezésével és kivitelezésével. Ezt követően külön szerződés keretében megvásárolta a telkeket az önkormányzattól.
Csiszolatlan gyémántok
A Revital Rt. nyereséges vállalat, városszerte számos épület felújításának volt fővállalkozóként a kivitelezője. Renoválták a XII. kerületben a Panoráma Szállót, Zuglóban a MIOK Amerikai úti szeretetkórházát, Erzsébetvárosban felújították a Dohány utcai Zsinagógához tartozó Hősök Templomát, a VIII. kerületi önkormányzattal létrehoztak egy Jovital nevű vegyes vállalatot, amely a Fővárosi Szabó Ervin Könyvtár épületét és a mögötte lévő tömböt fogja revitalizálni. Az Rt. telket vásárolt, és építkezett a Rózsadombon, a VII. kerületben és Pesterzsébeten – csak éppen a VI. kerülettel nem sikerült egyetlen üzletet sem realizálni az elmúlt három évben.
A Revital igazgatója elmondta, hogy a vállalat már régóta szeretné megvásárolni a Káldy u. 5. sz. alatti üres telket, de az önkormányzat hallani sem akar arról, hogy ezt a „csiszolatlan gyémántot” eladja. A Revital 1990-ben tervezetet dolgozott ki az évek óta üresen álló Király u. 32. épületére, illetve az egész B tömbre vonatkozóan, de az önkormányzat válaszra sem méltatta a részben saját tulajdonú vállalatának ajánlatait. Az önkormányzat egyetlen megrendelése a Káldy u. 4. ugyancsak üres épületnek felújítására vonatkozott: itt kapott volna helyet a tervezett Terézvárosi Bank, ám a testület elvetette a bankalapítás ötletét, különösen azt követően, hogy a kibocsátott kötvények egy része odaveszett az Ybl Bank összeomlásakor.
Minden érintett fél különösnek tartja, hogy egy kerület bojkottálja saját vállalatát. (Még bizarrabb a szituáció, ha tudjuk, hogy az Rt. felügyelőtanácsának tagja az MDF-es alpolgármester is.)
A Revital igazgatója ellentmondásos önkormányzati magatartásról beszél. Szerinte az önkormányzat mint részvényes profitot vár el a vállalattól, ugyanakkor magasnak tartja a Revital árait. Az SZDSZ-es alpolgármester szerint a polgármester, a képviselők egy része, illetve az apparátus ellenérdekeltsége okozza azt, hogy az önkormányzat „nem hozza helyzetbe” a Revitalt. Az IKV érintett vezetői a korábbi „rossz tapasztalatokra” hivatkoznak. Úgy vélik, hogy a Revital valójában a régi tanácsi vezetés által kreált, „vagyonátmentő” szervezetként alakult, az Rt. elnöke az egykori tanácselnök. Megbocsáthatatlannak tartják, hogy „egy tanács által létrehozott vállalat azzal a vagyonnal, amit azért kapott fillérekért, hogy azzal a kerület revitalizációját finanszírozza, voltaképpen a saját tőkéjét gyarapította”. Az „A” tömb telkeinek eladásával a vállalat éppen azt a vagyont herdálta el, ami arra adott volna lehetőséget, hogy az egész területet egységes „akcióterületként” újítsák fel. A City Centert így a telkeket birtokló bankok valósítják majd meg saját hasznukra.
Lakásprivatizációs vita
Az elmúlt évek terézvárosi tömbrehabilitációja korántsem tekinthető sikertörténetnek. Az önkormányzat megalakulása óta a városfelújítás kérdése főként a lakásprivatizációval kapcsolatos vitákban merült fel.
A kerület mintegy 26 000 lakásából eddig 5350 lakást adtak el bérlőiknek. 1991-ben a kerület 1100 épületére kiterjedő vizsgálatot készíttettek, és ennek alapján a testület nagyobbik része arra a következtetésre jutott, hogy az elidegenítés a korábbi feltételek szerint, tehát a 32/1969 (IX. 30.) kormányrendeletet követve nem folytatható. A polgármester nem osztotta ezt a véleményt, mint ahogy nem osztották azok a vásárolni szándékozó bérlők sem, akik 1991 őszén az önkormányzat épülete előtt tüntettek az átmenetileg kiterjesztett tilalmi lista ellen. Az eset kapcsán a lappangó ellentétek önkormányzati válságba torkolltak, a polgármester tartósan szembekerült az alpolgármesterekkel és a testület többségével.
A polgármester úgy véli, tisztességtelen és szerencsétlen dolog, ha egy közhatalmi jogosítványokkal felruházott önkormányzat vállalkozásba fog. A vállalkozás a vállalkozók, tehát végső soron a polgárok feladata, akiket minél előbb vagyonhoz, azaz lakáshoz kell juttatni.
A másik oldal érvei szerint a kerület lakói képtelenek a lakások megvásárlása nyomán nyakukba zúduló felújítási, karbantartási terheket állni. A városrehabilitáció kizárólag tervszerű önkormányzati politika, illetve vállalkozás eredménye lehet. A lakásprivatizáció következtében kialakuló vegyes tulajdonú társasházakban viszont akár egyetlen új tulajdonos is megakadályozhat bármiféle építkezést.
A házingatlanok eladási árainak megállapításáról szóló 10/1991. (XI. 19.) terézvárosi rendelet szerint a házingatlanok vételárát a tényleges forgalmi érték szerint kell megállapítani. Az ár 50%-kal csökken, ha a bérlő a vevő, további 20%-kal, ha az eladási ajánlat kézhezvételétől számított kilencven napon belül a bérlők több mint 50%-a bejelenti vételi szándékát. Az összes csökkentő tényező alkalmazásával kialakított vételár sem lehet alacsonyabb azonban a teljes forgalmi érték 20%-ánál.
Még inkább tükrözi a testület többségének szándékát az elidegenítés lebonyolítására kidolgozott „intézkedéscsomag”. Más kerületekkel ellentétben az óvatosabb privatizáció mellett érvelő csoport nem elsősorban az árbevételt szerette volna növelni, hanem a rehabilitáció elől kívánta elhárítani az akadályokat. A nem lakáscélú helyiségek hasznosításáról szó sem lehet, így az új tulajdonosok nem számolhatnak azzal, hogy a helyiségekből nyert bérbevétel a karbantartás alapjául szolgálhat. A lakások eladása előtt felmérik az épület hasznosítható padlás- és pincehelyiségeit, és garanciát kérnek a vásárolni szándékozó bérlőktől arra, hogy tulajdonosként nem fognak akadályokat gördíteni az önkormányzat hasznosítási, vállalkozási vagy éppen rehabilitációs szándékai elé. Az eredeti szándék szerint a vételár egészét kívánták visszaforgatni a lakóházak felújítási alapjába, ám ebből eleddig semmi nem valósult meg.
IKV-s vállalkozás
A privatizációs gyakorlat következtében az IKV lett a várostervezés tényleges döntési központja, amellett megtarthatta a bérbevételei 80%-át „termelő” nem lakáscélú helyiségeit, illetve megőrizte a helyiségek feletti, de facto rendelkezési jogát. A privatizáció előkészítését, az elidegenítések előterjesztését ugyanis az az épülethasznosítási csoport végzi, amely az IKV Rehabilitációs Főmérnökségéből alakult. Abból a Rehabilitációs Főmérnökségből, amelynek vezetője lesz a most bejegyzés alatt álló Terézinvest francia–magyar vegyes vállalat egyik ügyvezető igazgatója.
A Terézinvest feladata, hogy végre megvalósítsa a négy tömb revitalizátióját. (Pályáztatásról, tendereztetésről szó sem volt, a Revital labdába se rúghatott.) A vegyes vállalat névleges, tízmilliós alaptőkével bír, az önkormányzat ezúttal nem készpénzzel, de nem is telekapporttal szállt be, hanem a tömbökre korábban elkészíttetett tervdokumentációval. A francia cég, amely egy évet kapott a hasznosíthatósági tanulmány elkészítésére, a korábbi tervdokumentáció alapján kezd dolgozni, de az abban tervezett lakásszámoktól, illetve épületek funkciójára vonatkozó elképzelésektől eltekinthet.
Az önkormányzat azért arról sem mondott le, hogy beleszóljon a City Center megvalósítási terveibe. A tulajdonos bankok egy német és egy francia beruházócsoport között ingadoznak, a vitát azonban a részletes rendezési terv jóváhagyása és az építési engedélyek kiadása révén az önkormányzat dönti el. (A kerületben az a gyakorlat, hogy a részletes rendezési terveket igazítják a befektetők igényeihez, nem pedig fordítva.) A Terézinvest ügyvezető igazgatója szerint a City Centert ugyanaz a francia cég fogja megvalósítani, amely a négy tömb felújítását is végzi majd.
Az évek óta tartó tömbrehabilitációs háborúból Terézvárosban az Ingatlankezelő Vállalat kerül ki győztesen, azaz korszerűbb, vállalkozási formában, de alapvetően az IKV-s érdekek mentén alakul a VI. kerület új arculata.
Hivatkozott cikkek
- Önkormányzat [7]