A lakbérszabályozás az USA-ban súlyos politikai viták tárgya, s ezekben a vitákban a tudományos érvek gyakran ideologikus nézetkülönbségeket rejtenek. Az egyik tábor azért harcol, hogy a helyhatóságok szabhassák meg a lakbéreket, a másik pedig azért, hogy szövetségi szinten korlátozzák a helyhatóságok lakbér-ellenőrzési és kilakoltatási törekvéseit.
Bérlő, bérlő, ki a házból!
Ez utóbbiak azt állítják, hogy a lakbérszabályozás tönkreteszi a várost, mivel csökkenti az építési kedvet, nem ösztönöz a házak folyamatos karbantartására, és ráadásul azokat a bérlőket támogatja, akik erre nincsenek is igazán rászorulva.
A lakbérszabályozás hívei ezzel szemben azzal érvelnek, hogy a bérlők valójában nincsenek alkupozícióban, s védtelenek a háziurak gátlástalan spekulációival szemben.
Az Egyesült Államokban a lakbér-szabályozási törvények (már ahol vannak) általában a következő elemeket tartalmazzák:
– A törvény elfogadása előtti hatályos lakbéreket tekintik alapnak.
– Különféle jogcímeken megengedik az évi általános lakbéremelést. A törvények egy része évente hasonló arányú emelést engedélyez, más része az emelés mértékét a fogyasztói árindexhez köti. A harmadik típus a lakások működtetési költségeinek emelkedéséről évente készített tanulmányokat tekinti kiindulópontnak.
– Számos esetben felmentést adnak a szabályozás előírásai alól, elismerve a méltányos megtérülés igényét, illetve a nagyarányú épületfelújítás költségeit.
A rendelkezések tekintélyes része nem vonatkoztatja a szabályozást az új bérlőkre. Új szerződés esetében a tulajdonos szabadon határozhatja meg a lakbért, s a jövőben ez az alapbér lesz a rendeletek által szabályozott emelések bázisa. (Ennek Amerikában igen nagy jelentősége van, tekintettel arra, hogy a bérlők 25–30 százaléka évente lakást változtat. Ez a módszer a bérlők egy része számára biztonságot nyújt, s hosszú távon stabillá, kiszámíthatóvá teszi a lakhatási költségeket. Ugyanakkor a nagymértékű mobilitás a tulajdonosok tekintélyes része számára is lehetőséget nyújt a lakbéremelésre. E szisztéma – ellenzői szerint – arra ösztönzi a tulajdonosokat, hogy zaklatással, illetve a felújítás elhanyagolásával tessékeljek ki a túlságosan régen náluk időző bérlőket.)
A második világháborút követően, 1953-ban törölték el a szövetségi szintű háborús lakbérszabályozást, s ezt követően az egyes államok bíróságai is érvénytelenítették a helyi törvényeket – a szükséghelyzet elmúltára hivatkozva. New York állam bírósága kivétel volt. New Yorkban 1953 és 1969 között befagyasztották a lakbéreket, csak az új bérlőtől kérhettek 15 százalékkal többet, így azután hatalmas különbségek alakultak ki, s ez arra ösztönözte a háziurakat, hogy különféle módszerekkel próbálják gyorsítani a bérlők cserélődését. A mobilitás lelassult, a Belváros fokozatosan leromlott. A rendelkezéseket 1970-ben módosították, engedélyezték az évenkénti lakbéremelést, de ekkorra már a korábbi gyakorlat s annak hatása diffamálta a lakbérszabályozás egész rendszerét.
A szűkülő közép
Más városokban a bérlakáspiac beszűkülése és a középosztály területi koncentrálódása kényszerítette ki a lakbérszabályozást, de a legtöbb helyen igyekeztek elhatárolódni a rossz hírű New York-i példától. A tulajdonosok mindenütt, ahol szabályozták a lakbéreket, bírósághoz fordultak, és kérték a rendelkezések alkotmányellenességének megállapítását. Miután ezt hiába kérték, arrafelé terelték a jogvitát, hogy vajon a törvények megengednek-e méltányos tőkevisszatérülést. New Jerseyben a tulajdonadó került a viták középpontjába, A háztulajdonosok arról igyekeztek meggyőzni a közvéleményt, hogy a lakbérszabályozás csökkenti a lakások értékét.
1970 óta New Jersey állam körülbelül 100 helységében, 13 kaliforniai városban, Bostonban és elővárosaiban, valamint Washingtonban léptettek életbe helyhatósági lakbér-szabályozási törvényt. Ezenkívül mintegy 40 kaliforniai városban szabályozták az ún. „mozgatható” otthonok (lakókocsik, karavánok) által elfoglalt területek bérleti díjait. Jelenleg az USA-ban található mintegy 28 millió bérbe adható lakás közül nagyjából 3 millióra vonatkoznak helyi lakbérszabályozási rendelkezések.
Az Egyesült Államokban tehát nincs egyetértés a lakbérszabályozás kérdésében. A független elemzők jó része – a konzervatívokhoz hasonlóan – főleg a szabályozás negatív, egyesek szerint egyenesen „katasztrofális” hatásait hangsúlyozza.
Hivatkozott cikkek
- Önkormányzat [7]