1991 után a fővárosi önkormányzatok egyként meg voltak győződve arról, hogy a város felújítása csak vállalkozói alapon folytatható, tehát csak úgy, ha a telkek, illetve az ingatlanvagyon részleges értékesítéséből származó hasznot sikerül valamilyen konstrukció keretében a megmaradó épületek felújítására fordítani. Az önkormányzatok fejlesztési koncepciói erős tussal „rajzolták ki” a korábban csak adminisztratív jelentőségű kerülethatárokat. Úgy vélték, megfelelő stratégiával előmozdíthatják az adott terület felértékelődését és városszerkezeti pozíciójának kedvező megváltozását, akár egymás rovására is.
A vállalkozói tömbrehabilitációs akciók az esetek döntő többségében kudarccal végződtek, és nemcsak azért, mert a befektetői érdeklődés jócskán alatta maradt a várakozásoknak. Az önkormányzatok egy-két év szünet után folytatták a bérlakások eladását, részben azért, mert képtelenek voltak ellenállni a lakosság nyomásának, részben mert nem tudták eldönteni, hogy város/kerületfejlesztési terveiket milyen tulajdoni megoszlás szolgálná a legjobban.
A vállalkozói felújítás óhatatlanul is lakosságcserét feltételez, így a lakáseladásoknak éppen a felújítási folyamatokra gyakorolt hatása vált a leginkább bizonytalan tényezővé. A döntéshozók elvileg összevethették a privatizálandó bérlakásállomány felújítási terheit az új tulajdonosok anyagi teherbíró képességével, azt azonban már nem becsülhették meg, hogy vajon a folyamat „nyertesei” a privatizációs haszon mekkora hányadához képesek a lakásszektoron belül hozzájutni, illetve mekkora hányadát menekítik ki a lakásszektorból. Valójában ennek térbeli leképeződése határozza meg az adott városrész felújítási esélyeit, természetesen a befektetői érdeklődés mellett.
Változatok
A IX. kerület rehabilitációs erőfeszítései valamivel sikeresebbek – vagy talán kevésbé sikertelenek –voltak, mint a szomszédos, belső városrészek felújítására tett erőfeszítések. Bár az Expóra, illetve a Duna-part hasznosítására épülő koncepciók messzemenően eltúlzottak, a Corvin Egyetemből se valósult meg semmi, a középső Ferencvárosban 1993 januárjában elindult a SEM IX. Rt. által megvalósítandó nagyszabású rehabilitáció. (Beszélő, 1992. november 28.) A 25%-ban francia tulajdonú és francia know-how alapján dolgozó társaság az akcióterületen belül kvázi tulajdonosként viszontértékesíti a telkeket és ingatlanokat, garantálva a környék „felértékelődését”, és visszaforgatva a befolyt vételárat.
A társaság részben kiterjesztette tevékenységét az eredeti akcióterületen kívüli városrészre is, az értékesítésre felkínált telkek iránti kereslet azonban eddig a várakozások alatt maradt. A kerület más részein az önkormányzat a telek- és ingatlaneladásokkal szemben az apportálást támogatta, ami nem mindig találkozott a lehetséges vásárlók elképzeléseivel.
Védőerdő
Az Aszódi úti telep felújítása nem „szokványos”, vállalkozói rehabilitáció: a terület éppenséggel hátrányos fekvésének köszönheti, hogy az önkormányzat távlatilag 240 millió forintot kíván fordítani a meglehetősen ócskának tartott lakások felújítására. A gyártelepekkel, vasúti sínekkel körülvett, zárványszerű telep iránt vélhetően akkor sem nyilvánul meg komoly befektetői érdeklődés, ha a közelben elkészül az M5-ös autópálya bevezető szakasza.
A harminc földszintes épület lebontása komolyan nem került szóba. Az átlagosan 38 m2-es, eredetileg csak félkomfortos lakások zömében a bérlők időközben fürdőszobát is építettek, így a lakásvisszapótlás költségei semmiképpen sem álltak volna arányban az esetleges hasznosítás hozadékával. A képviselő-testület dacolt a bérlők szívós vásárlási követelésével, arra hivatkozva, hogy a területet a városrendezési övezeti besorolás a mai napig „védőerdőként” tartja számon. Bár a lakók tavaly petícióval kívántak nyomatékot adni követelésüknek, az önkormányzat úgy vélte, hogy az övezeti átsorolást csak ő képes kieszközölni.
A felújítás gondolata először 1992-ben merült fel. A kerület főépítésze az átsorolás érdekében részletes rendezési terv előkészítésére adott megrendelést. Az elkészült, de a testület elé végül nem terjesztett koncepció a lakások és tetőterek összenyitásával, illetve az utóbbiak beépítésével kívánta lakhatóbbá tenni az egyszobás lakásokat. A tisztiorvosi szakvélemény azonban a hagyományos fűtésű telep nagymérvű zsúfoltsága miatt csak a gáz bevezetését követően tartott lehetségesnek bármiféle fejlesztést.
A következő koncepció – amely a Környezetvédelmi és Területfejlesztési Minisztériumban született – több forrásból kívánt pénzt szerezni, immár a lakosság aktív részvételére is számítva. Külföldi, főként német tapasztalatok alapján a minisztérium és az önkormányzat úgy vélekedett, hogy amennyiben a felújítási munkákba sikerül munkanélkülieket is bevonniuk, akkor eredményesen pályázhatnak a munkaügyi, esetleg a művelődési tárcánál. Tévedtek, az érvényes szabályok túlságosan mereveknek bizonyultak ahhoz, hogy munkahelyteremtésre ösztönözzenek egy viszonylag rövid időtartamú, két-három éves rehabilitációs akciót.
Korrekt üzlet
A project elindulását végül két dolog tette lehetővé. A ferencvárosi önkormányzat tavaly nyáron úgy döntött, állja a beruházás költségeit, és szerződést kötött a Buvátival az akció lebonyolítására. Ezt követően pedig megalakult az AURA (Aszódi Úti Rehabilitációs Akció) Bizottság az önkormányzat, a Buváti és a lakók részvételével. A Buváti szerint „korrekt üzlet” született az önkormányzat és a lakók között, az akció ára mindkét fél számára megfizethetőnek bizonyult. Az önkormányzat elkötelezte magát – jórészt persze utódja nevében – az előzetes modellszámítások szerint mintegy 240 milliós felújítási számla megelőlegezésére. Az első tömb esetében ez csupán 20 millió forintot jelent, de a beruházással a ferencvárosi önkormányzat – elsőként a városban – „túltette magát” azon a dilemmán, hogy vagy „vállalkozásba viszi” az ingatlanvagyont, vagy megszabadul tőle, és privatizálja, a felújítást az új tulajdonosok fizetőképességére, vagy inkább fizetőképtelenségére „bízva”. Pótlólagos forrás hiányában az akcióterület önfinanszírozása rövid távon szóba se kerülhet, az önkormányzat viszont nem csupán az épületekbe ruház be, hanem a telep mikrotársadalmát is jobb lakáskörülményekhez segítheti.
Az AURA a lakóktól is áldozatokat követelt. El kellett fogadniuk, hogy a felújítást követően a szerkezetkész épületek lakásait forgalmi értékük 50%-áért veszik meg. Számítások szerint az önkormányzat számlájára 360 millió forint privatizációs bevétel folyik be – 25 év alatt. Ez eszmei értelemben a lakók részéről is komoly „előleg”, hiszen a telep fekvése, az épületek állaga miatt legjobb esetben is csak szolid területfelértékelődés várható. Az önkormányzat a külső közműfektetést, a tetőszerkezet és a héjalás felújítását, a homlokzatok tatarozását vállalja, és befejezi a már megkezdődött gázcsőfektetést. A tetőterek kialakítása és a belső munkálatok elvégzése a lakókra vár.
Az AURA Bizottság felállítása révén a Buváti két legfontosabb tervezési elvét érvényesítheti. A project folyamán közvetlen lakossági szükségletekre építő, rugalmas, „mozgó” tervezés valósulhat meg, hiszen a „fejlesztők” – legalábbis részben – maguk a lakók. A korábbi koncepciókkal szemben máris kiderült, hogy a fafödémek jó állapota lehetővé teszi a tetőterek beépítését, ami mintegy 20 m2-rel bővíti a lakások alapterületét. A lakók pedig nem akarnak sem elköltözni, sem pedig lakásaikat, illetve a tetőtereket nem kívánják összenyitni.
A képviselő-testület januárban döntött az első tömb munkálatainak megindításáról.