Visszaforgatókönyv

Ingyenes föltámadás Ferencvárosban

A fővárosi és kerületi önkormányzatokról szóló 1991. évi XXIV. törvény, valamint „az egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzati tulajdonba adásáról” szóló 1991. évi XXXIII. törvény lényegesen megváltoztatta a kerületi önkormányzatok területfejlesztési döntéseinek politikai tartalmát. 1990 őszén Budapest új vezetői még úgy vélhették, hogy létezhet fővárosi szintű, a várost szerves egységnek tekintő városfejlesztési koncepció. Az új jogszabályok azonban ezt a lehetőséget kizárták, és a kerületeket hozták olyan döntéskényszerbe, amelyre azok nem voltak felkészülve. Rájuk hárult az elmúlt évtizedek „lakáspolitikai” csődtömegének menedzselése, és ez a teher az egyes kerületeket arra szorította, hogy markánsan megfogalmazzák saját regionális érdekeiket. Budapest huszonkét eltérő érdekű településsé bomlott.

A belső kerületek önkormányzatai számára a lakóingatlanok tulajdonviszonyainak rendezése – a lakásprivatizáció dilemmája –, illetve a lakásellátási felelősség „értelmezése” jelentette a legsúlyosabb, több helyen önkormányzati válságot okozó problémát. A képviselők eközben úgy vélték, hogy valójában a hozzájuk tartozó terület városszerkezeti értéke, illetve tényleges kihasználtsága közötti különbség megszüntetése lenne az igazi feladatuk.

Az ellenterjeszkedés kényszere

A nagyívű „területhasznosítási” koncepciók azonban nem az ingatlanpiac értékítéletét, nem a tényleges befektetői érdeklődést, és még kevésbé a jelenlegi lakosság fizetőképességét tükrözik. A helyi önkormányzatok azt ismerték fel, hogy fejlesztési ambícióikat csak egymás rovására képesek megvalósítani. Meg kell győzniük a lehetséges befektetőket arról, hogy az adott kerület „a Belváros expanziójának egyedül lehetséges iránya”, hogy az általuk igazgatott városrész „az, amely a közeljövőben a legdinamikusabban fog fejlődni”.

A IX. kerület képviselő-testülete úgy döntött, hogy méltányolja a bérlők vételi szándékát, és a régi feltételek mellett elidegeníti mindazokat a lakásokat, amelyek nincsenek tilalmi listán műszaki állapotuk vagy városfejlesztési elképzelések miatt. Úgyszólván teljes egészében privatizálták a városszerkezetileg elkülönülő és majdnem teljesen izolált József Attila-lakótelepet. Előrehaladott állapotban van a belső Ferencváros lakásainak elidegenítése is, a középső Ferencváros lakóépületeinek zöme azonban tilalmi listára került.

Az elképzelések szerint a világkiállítás területének IX. kerületi része a Haller utca torkolatánál kezdődik. Az Expo gyökeresen megváltoztatja az érintett partszakasz, illetve az egész kerület fejlesztési esélyeit.

A Vásárcsarnok felújítása után a Duna-korzó a Boráros térig húzódik majd, a Nehru parkban és a közraktárak helyén szállodákat építenek, a Sóházat kulturális központtá alakítják.

A dinamikusan „belvárosiasodó” belső Ferencvárosban több sétálóutcát alakítanak ki, a háztömbök udvarában újra megnyitják a korábban elfalazott átjárókat, és így a negyedet közvetlenül összekapcsolják a kiépítendő Duna-korzóval.

A Thaly Kálmán utca és a Tűzoltó utca sarkán épülő Corvin Egyetem a környékbeli utcákat diáknegyeddé változtatja.

A Tűzoltó utca és a Páva utca között 1985 és 1990 között felújított három tömb alapja lehet az egész környék felújításának.

Rehabilitációs hólabda

A Tompa utca–Ferenc tér környékének rendezési terve első ízben júliusban került a képviselők elé. A tervezet egy francia városrehabilitációs modellt kíván első ízben Magyarországon megvalósítani.

Az akciót bonyolító SEM IX. Rt.-t februárban hozták létre, a feladatához képest csekély, 70 millió Ft-os alaptőkével. A részvények 51 százaléka az önkormányzat, 25-25 százaléka az OTP, illetve a francia Caisse des Depots et Consignations (CDC) tulajdonában van. Az rt. vezérigazgatója Aczél Gábor. A felügyelő bizottságban többségben vannak az önkormányzati képviselők, az igazgatótanács elnöke a kerület polgármestere, Gegessy Ferenc.

Az akció nagyjából a Ferenc krt., Tűzoltó utca, Viola utca, Mester utca által határolt városrészt kívánja átalakítani – 70 százalékban lakóövezetként. A felújítási terület tengelye a sétáló/bevásárló utcává alakítandó Tompa utca, amely a belső Ferencvárost összeköti a kerület új közigazgatási központjává váló Ferenc térrel. Itt épül fel az új városháza is. A területen kb. 70-80 ingatlan található. A meghagyott és felújítandó épületek az önkormányzat tulajdonában maradnak, a bontandó épületeket és az üres telkeket a társaság névlegesen – az ingatlan becsült forgalmi értékéért – megvásárolja az önkormányzattól azzal a céllal, hogy a bontások elvégzése, valamint az előközművesítés és a közterület felújítása után – a kalkulációk szerint jelentős felárral – eladja azokat építési vállalkozóknak. Az elképzelések szerint az önkormányzat csak ekkor kapja meg a vételárat, és azt a szerződésben garantált módon azonnal visszaforgatja az akcióba. Ebből fedezi a tulajdonában maradó épületek felújítását, valamint a bontandó épületek lakóinak elhelyezését. A befektetők a telket szigorúan csak a társaság által készített rendezési tervvel összhangban hasznosíthatják. Az értékkülönbözet nem elsősorban a közvetlen infrastrukturális beruházások következménye. Az építési vállalkozók számára az teheti vonzóvá az üzletet, hogy a project képes az egész terület felújítását – értéknövekedését – garantálni, s a felújítás egészéért az önkormányzat vállalja az anyagi kockázatot.

Az igazi garanciát az jelenti, hogy a társaság – noha a közbeeső fázisban tulajdonosa az eladásra szánt ingatlanoknak – az adott művelet számláját a saját számlájától elkülönítve kezeli. A társaság az egyes fázisokért meghatározott díjazásban részesül, és természetesen fedezi saját működési költségeit. Ha azonban elad egy ingatlant, a bevétel nem saját számlájára, hanem az adott művelet számlájára kerül, és azt azonnal visszaforgatják a területfejlesztési akcióba – biztosítva azt, hogy valóban egy városnegyed, és nem egyes épületek felújítása legyen az eredmény.

Az akció pénzügyi mérlege így – összességében és hatéves időtartama minden pillanatában – megvonható, ám ha az előzetes kalkulációk tévesnek bizonyulnak, annak következményei az önkormányzatot terhelik: kedvező esetben ő rendelkezik az esetleges haszonnal, ám ha ráfizet, neki kell előteremtenie a pótlólagos forrásokat. Ez utóbbi – valószínűbb – esetben kénytelen lesz eladni a tulajdonában lévő épületeket, illetve növelni azoknak az ingatlanoknak a számát, amelyeket nyereségesebb üzleti célra hasznosít.

A szegénytárolás problémája

A project előreláthatóan nagymérvű lakosságcserét eredményez. A tervek szerint a következő hat évben ezen a területen 300-400 lakást bontanak le, és a megmaradó épületekben kb. 500 lakást újítanak fel. A fedél nélkül maradó lakók elhelyezése az önkormányzat feladata. Tekintettel arra, hogy itt zömében szegény, fizetésképtelen emberek élnek, többségük valószínűleg a felújítandó épületekből is kiszorul. Az pedig biztosra vehető, hogy az építendő mintegy 1000 lakásba szinte kizárólag „külső vásárlók” költöznek majd.

Üzleti szempontból a modell hazai alkalmazása a pénzügyi forrásokkal nem rendelkező önkormányzat számára azt jelenti, hogy lehetővé válik az általa birtokolt, potenciálisan nagy értékű ingatlanvagyon „tervszerű”, tehát városrendezési koncepcióba illeszkedő hasznosítása úgy, hogy nem kényszerül sem az adott terület alapfunkciójának drasztikus megváltoztatására, sem pedig nagy összegű hitelfelvételre. A városrendezési modell know-how-ját rendelkezésre bocsátó francia cég pedig biztos befektetési lehetőséget kínálhat üzleti partnereinek, mivel a project sajátos felújítási automatizmust indít be.

Az adott területen mindenképpen működik a felújítási kényszer, hiszen a konstrukciót, mint írtuk, úgy alkották meg, hogy „ha törik, ha szakad”, valamennyi épületet fel kell újítani.

Másrészt a Franciaországban rendkívül elterjedt módszer Magyarországon szükségképpen felújítási expanziót eredményez. A többségében önkormányzati tulajdonú és számottevő alaptőkével nem rendelkező Rt. csak újabb és újabb akció megkezdésével tarthatja működésben a rendszert. A szóban forgó fejlesztésen kívül a SEM IX. Rt. már újabb akciókat tervez a Könyves Kálmán krt. környékének, illetve a Soroksári út egy részének (a világkiállítás által nem érintett szakaszának) a hasznosítására.

A szisztéma tehát feltételezi azt, hogy mindig van újabb fejleszthető terület, és mindig van olyan – még fel nem újított, tehát olcsó – városrész, ahová a felújítandó terület korábbi lakóit el lehet költöztetni. Ismerve a város jelenlegi állapotát, az első feltétel kétségtelenül adott. A lakók elhelyezésének kérdése azonban a tulajdonviszonyokkal, illetve a lakásellátási felelősséggel kapcsolatos kaotikus jogi szabályozás, illetve gyakorlat függvénye. Ha az önkormányzat az elhelyezési kötelezettségét az akció „puha feltételének” tekinti, akkor megkísérelheti a terület volt lakóit valamilyen technikával kiszorítani a kerületből. Ebben az esetben a kiszorulók a hajléktalanok táborát fogják duzzasztani. Ha az önkormányzat saját közigazgatási határain belül kívánja elhelyezni a lakókat, akkor ezzel olyan „szubregionális” feszültségeket teremt, amelyek alááshatják a nagyszabású fejlesztési terveket. A IX. kerületben a jelek szerint ez történik.

A kiszorulók – tekintettel arra, hogy a kerület többi részét már privatizálták – kizárólag a középső Ferencváros Viola utca–Haller utca közötti sávjába költözhetnek, s így az impozáns rehabilitációs project „városfejlesztési áraként” – a felújított terület, illetve az Expo tőszomszédságában – olyan szociális és etnikai gettó jöhet létre, amely az egész területfejlesztési akciót ellehetetlenítheti.

Ferencváros képviselő-testülete októberben fogadta el az előzetes tervet. A SEM IX. Rt. decemberig készíti el a részletes városrendezési terveket, illetve a pénzügyi kalkulációkat. Ennek alapján dönt majd a testület – minden bizonnyal pozitívan – a végleges tervről, és ezt követően indul meg a felújítási akció.

A képviselők el fogják fogadni a határozati javaslatot, és csak később veszik majd észre, hogy ezzel a döntéssel kicsúszott a kezükből a kerület ingatlanvagyonának utolsó, még önkormányzati tulajdonban maradt része feletti rendelkezési jog. A képviselők mandátuma 1994-ben lejár, ám az akció időtartama hat év, és ennyi időre szól az igazgatótanács elnökének, tehát a polgármesternek a megbízatása is. Az rt. ugyan időközönként köteles lesz beszámolni a testületnek, ám az egyes ingatlanok eladását a jövőben már a testület megkérdezése nélkül intézik…

(Cikkünkre a jövő héten dr. Gegessy Ferenc polgármester úr – interjú keretében – válaszol.)