Zolnay János

Nyomtatóbarát változat

A Józsefvárosi Önkormányzat a város leghírhedtebb slumkerületének revitalizációjára csak építészeti és tervtorzókat örökölt. A középső Józsefvárosba belehasító lakótelepépítkezés az egész negyed lebontásának csalfa ígéretével odázta el a felújítást. A nyolcvanas évek végén fővárosi pénzforrásból kezdték felújítani a József krt.–Mária u.–Krúdy Gyula u. által határolt ún. 1. tömb nyolc épületét. A munkákat az IKV Revitalizációs Irodája készítette elő, 38 családot végleg elköltöztettek, 36 család visszaköltözhetett. Az eredeti tervek szerint az 1. tömb revitalizációja az egész belső Józsefváros felújításának kezdete lett volna, ám a Baross u.–Mária u.–Krúdy Gyula u.–Mikszáth Kálmán tér.–Szentkirályi u. által határolt 2. tömbre már sor sem került.

A hivatalba lépő önkormányzat városfelújítási elképzelései csak a tanácsi örökség vállalkozási alapon történő folytatására korlátozódtak. A Revital Rt. osztrák–magyar építési vegyes vállalat és a VIII. kerületi önkormányzat létrehozták a Jovital Kft.-t a Reviczky u.–Baross u.–Szentkirályi u. által határolt 3. tömb felújítására, az önkormányzat a tömbben lévő telkeket és ingatlanokat vitte be apportént a kft.-be.

Hasonló módon kívánták felújítani az Ötpacsirta u.–Múzeum u.–Kálvin tér által határolt 9. tömböt, a képviselő-testület jóváhagyta a Co-Nexus Rt.-vel kötendő együttműködési szerződést. Az elképzelések szerint a belső udvarok részleges összenyitásával az épületet részben bevásárlóközponttá alakítanák át, a Kálvin téri üres telekre pedig szálloda épülne. A tervezet azonban elkésett – legalábbis az önkormányzat szempontjából. A tömbnek eredetileg is több tulajdonosa volt, a lakások jó részét pedig már eladták a volt bérlőknek. Az önkormányzatnak az volt az elképzelése, hogy a még tulajdonában lévő földszinti lakásokat és helyiségeket „viszi be” a vállalkozásba, ám ezt a hatályos jogszabályok nem teszik lehetővé: ha az épület nincs tilalmi listán, akkor nincs helye mérlegelésnek, valamennyi lakást el kell adni. Az önkormányzat végül elállt a szerződéstől.

Koncepcionális vákuum – városbarát tervek

A középső Józsefváros felújítására – vagy esetleg lebontására – vonatkozóan az önkormányzatnak nincs konkrét elképzelése. A lakásviszonyok áttekinthetetlensége mellett alapvetően két olyan sajátossága van a városrésznek, amivel az önkormányzat nem tud megbirkózni.

A cigány lakosság aránya túllépte azt a mértéket, amit helyi szinten általában „kezelhetőnek” tartanak. A többi belső kerületben a markáns „területfelértékelő”, városrevitalizációs elképzelések tényleges célja a lakosság nagyarányú kicserélődése. A középső Józsefvárosban azonban ez ma már szóba sem kerülhet.

A középső Józsefváros legértékesebb részén a prostitúció és a ráépülő fél- és illegális szexipar megbénítja vagy legalábbis befagyasztja a telek- és ingatlanvagyon vállalkozói értékesítését. A problémát nem önmagában a prostitúció ténye okozza, hanem az, hogy nincsenek területi határai. Hatása ezáltal kisugárzóbb, mintha legális piroslámpás utcákat nyitnának, hiszen senki sem tudja, hogy hol végződik a rossz hírű környék határa. A képviselők azonban sem felszámolni nem képesek a szexbizniszt, sem pedig együttélni nem tudnak vele.

A VIII. kerület „belpolitikája” cseppfolyós, kiszámíthatatlan, megítélésünk szerint elsősorban azért, mert a helyi politikusok nem tudtak egyértelmű területfejlesztési koncepciókat kidolgozni. Világos várostervezői érdekek kohéziójának hiánya miatt a legfontosabb döntések a pillanatnyi erőviszonyok függvényében születtek. A hatalmi harc nemegyszer vált zabolátlanná, mivel sem erős tervezői, sem más lobbyérdekek nem szorították mederbe a vitákat. A VIII. kerület volt az egyetlen, ahol a másfél évig tartó lakásprivatizációs vita olyan privatizációs rendelet megalkotásával végződött, aminek révén a Fővárosi Önkormányzat érvényesíthette akaratát.

A fejlesztési koncepciótlanságnak azonban másfajta következményei is vannak. A Józsefvárosban emberségesebb, megértőbb módon reagálnak például az önkényes lakásfoglalás jelenségére, mint a többi belső kerületben, illetve nagyvonalúbb, konstruktívabb szociálpolitikai gyakorlatot igyekeznek kialakítani.

A politikai területfejlesztési koncepció hiánya azonban – paradox módon – leginkább a Részletes Rendezési Tervek elkészíttetésében és elfogadásában éreztette hatását. A VI., VII., IX. kerületben az RRT-ket az önkormányzatok fejlesztési terveiben vagy álmaiban testet öltő koncepciókhoz, sőt, gyakran a befektetők konkrét igényeihez igazítják. A „koncepcionális vákuum” azonban lehetővé tette, hogy a középső Józsefvárosra valódi, tehát beruházói érdekektől mentes, városbarát rendezési tervet készítsen a VÁTI Perczel Anna vezette munkacsoportja. A tervezőiroda zárt pályázaton nyerte el a megbízást, a képviselő-testület pedig elfogadta a terveket, hiszen azok nem „zavarnak” semmilyen konkrét beruházási elképzelést.

A nagy üzlet

A VIII. kerületi tanács a MaHill Építésberuházási Vállalkozási Szaktanácsadási Mérnökiroda Kft.-t bízta meg a kerület értékesíthető ingatlanainak hasznosításával. A Hungária krt. és Kerepesi út által határolt, részben üres telek hasznosítására 1990-ben kiírt pályázatot a Credit Commercial International S. A. (Credicom) nevű Belgiumban bejegyzett társaság nyerte meg.

A MaHill előzőleg a Lakótervet kérte fel a beruházói tender kiírásához szükséges előtervek elkészítésével. A tanács szeptemberben kötött szerződést a Credicommal arról, hogy közös társaságot hoznak létre 85 százalékban a Credicom, 15 százalékban a tanács tulajdonjogával. Az érintett telken 90 000-100 000 nm üzletházkomplexumot építenek. A hasznosítási koncepció feltételezi, hogy a metróállomás mellett, illetve közlekedési csomópontban fekvő telek rendkívül jó adottságokkal rendelkezik, és egy nagyméretű üzletház az egész környéket felértékelheti.

A tervezett építési terület azonban csak részben beépítetlen, a telekre benyúlik a Szász Ferenc Ipari Szakmunkásképző Iskola és a Törökőri Református Egyházközség parókiájának épülete. Az eredeti szerződés alapjául szolgáló beépítési terv még nem vette célba ezeket az épületeket – a felkért Lakóterv, illetve Virág Csaba építész előtervei is csak a szabad 8000 nm alapterület beépítésével számoltak. Hamarosan kiderült azonban, hogy a Credicom csak egy hatalmas épületegyüttes megvalósítása esetén tartja rentábilisnak az üzletet. A Lakóterv által vázolt korábbi három variációt elvetették, és a negyedik ún. „D” változat megvalósítása mellett döntöttek.

A „D” változat az iskola és a parókia lebontása révén az egész telket be kívánja építeni: az új instrukcióknak megfelelően a Lakóterv egy több elemből álló, legmagasabb pontján 75 m magas, 160 000 nm alapterületű irodaházat, illetve bevásárlóközpontot tervezett. Megváltoztak a költségek is, az eredetileg tervezett 350 millió márka összegű project költségei 850 millió márkára emelkedtek.

A koncepció végül is a következőket tartalmazza: lebontják a 7000 nm alapterületű iskolát, a parókiát és a Százados úti barakktelep 260 még meglévő szükséglakását. A visszapótlásra az önkormányzat 40 millió márka kamatmentes hitelt kap a Credicomtól 15 éves futamidőre. Ebből építenek 260 átlagos méretű komfortos lakást a középső Józsefvárosban, a volt szükséglakások helyén pedig felépítik az új iskolát, amely a mai szabványok figyelembevételével 12 000 nm alapterületű lesz. A parókiát a közelben építik fel. A Credicom, illetve az általa megjelölt svájci fővállalkozó garantálja, hogy a 40 millió márka fedezi a visszapótlás költségeit. A hiteltörlesztés fedezetéül az önkormányzat 15 százalékos üzletrészéből származó osztaléka, illetve az üzletrész szolgál. Amennyiben a 15 éves osztalék nem elegendő a hiteltartozás törlesztésére, akkor az önkormányzat eladja a Credicomnak üzletrésze nagyobb részét, ám továbbra is tőkéstárs marad.

Háromoldalú nyomás

A Credicom-beruházás eredetileg tanácsi örökség volt, ami csak méreteiben különbözött a kerület többi telek-, illetve háztömbszintű beruházásától. A vállalkozás főként anyagi hasznot ígért, az építkezésnek legfeljebb csak a külső Józsefvárosra lehetett közvetlen felértékelő hatása.

A „D” változat elfogadásával alapvetően megváltozott a project jelentősége: az építkezés „kiterjesztése”, illetve a 260 lakás megépítéséhez szükséges hitel révén az önkormányzat olyan többletforráshoz jut, amely nagyobb léptékű városfelújítás alapja lehet. A konstrukció elvileg a vállalkozási alapú városrevitalizáció sajátos modellje, hiszen a vállakozás – az üzletház – és a lakásépítkezés térben elkülönül. A 260 új lakást fel lehet építeni lakótelepszerűen és szétszórtan; sokféle szempont érvényesülhet, de a döntés mindvégig az önkormányzat kezében marad.

Az elmúlt három év erőfeszítései ellenére a joint venture a mai napig nem jött létre, bár 1992. őszén az önkormányzat és a Credicom szerződést kötött. Ekkora léptékű beruházásra, illetve „várospolitikai” beavatkozásra ugyanis sem a vállalkozás kezdeményezői, sem a magyarországi pénzintézetek, sem pedig az önkormányzat, illetve a polgármesteri hivatal lakásügyi szakigazgatási szerve nem volt felkészülve.

A MaHill érdekeltsége az üzletben a beruházás kiterjesztésével fokozatosan csökkent: 1992. tavaszán új tender kiírását javasolták az önkormányzatnak.

A beruházás finanszírozására a magyar bankrendszer nem bizonyult képesnek. A Magyar Hitelbank 1990-ben vállalta a finanszírozást, de a következő évben visszalépett. Az Európai Fejlesztési Bank (EBRD) 1992. tavaszán vállalkozott a beruházás finanszírozására, ám visszavonhatatlan szándéknyilatkozatot csak akkor adhat, ha a joint venture már megalakult, igazolja, hogy a telek a birtokában van, és megszerzi az építési engedélyt.

Az önkormányzat számára az ingatlancsere-szerződések lebonyolításán túl a „sorrend” okozza a legnagyobb fejtörést. Amennyiben hűek akarnak maradni az eredeti koncepcióhoz, akkor először fel kell építeni a 260 új lakást, majd fel kell szabadítani 260 olyan lakást, ahová el lehet költöztetni a bontandó szükséglakások jelenlegi bérlőit. Ezt követően lehet elbontani a lakásokat és felépíteni az új iskolát. Mindez előfeltétele a tulajdonképpeni nagyberuházás elkezdésének, a bontásoknak és az irodaház építésének. Ez az „ideális” ütemezés azonban nehezen tartható, a képviselő-testületre három oldalról is nyomás nehezedik.

A Credicom tarthatatlannak ítéli ezt az ütemtervet. Számításaik szerint az üzlet csak abban az esetben lehet rentábilis, ha a ház az 1996-os Expóra elkészül.

A Fővárosi Önkormányzat vezetői eleve nem rokonszenveztek a beruházással, túlméretezettnek tartották a tervezett épületet. Hatályban van egy fővárosi határozat, amelyet a Városháza úgy értelmez, hogy az Általános Rendezési Terv elfogadásáig a Hungária krt.-tól a város központja felé eső 150 méteres sávban legfeljebb 33 m magas épület emelhető, a tervezett ház pedig 75 m magas. Az pedig kezdettől világos volt, hogy az iskola átadásába csak akkor hajlandóak beleegyezni, ha az új iskolaépület a bontásig elkészül, és az oktatás folyamatossága biztosítható.

A VIII. kerületi polgármesteri hivatal gyakorlatias megfontolások miatt aggódik. A lakásosztály úgy érzi, hogy ilyen méretű tömeges átköltöztetés lebonyolítására nem képes, annál is inkább, mivel a kerületnek jelenleg nincs 260 megfelelő üres lakása.

Holtpont

A szerződést 1992. őszén írták alá, a beruházást szívügyének tekintő Koppány Zoltán polgármester lemondását követően. A sors iróniája, hogy a testület korábbi határozata nyomán az okmányt az ügyvezető alpolgármester Sárközi Ákos volt kénytelen aláírni, aki az egész koncepciót ellenezte. A szerződés hatályosulásának azonban két olyan határidős feltétele volt, amit nyilvánvalóan képtelenség volt teljesíteni. A Credicomnak ugyanis az év végéig kellett igazolnia, hogy rendelkezik a beruházás finanszírozásához szükséges banki háttérrel, azaz meg kellett szereznie az EBRD szándéknyilatkozatát. Az önkormányzatnak pedig meg kell szereznie a telek egésze feletti tulajdonjogot, tehát le kellett bonyolítani az ingatlancsere-szerződéseket.

December 31-ig természetesen egyik feltételt sem sikerült teljesíteni. Februárban létrejött az ingatlancsere-szerződés a fővárossal, amely szerint az új iskolát 1994. VIII. 1-jéig fel kell építeni. Ellenkező esetben a kerület köteles további egy évig elhalasztani a bontást.

Áprilisban az önkormányzat és a Credicom újabb halasztásban állapodott meg, megállapodás azóta sem született.

A képviselők véleménye eltérő. A koncepciót támogatók szerint a kerület akkor is jól jár, ha egyetlen fillér pénzben kifejezhető haszna sem származik belőle. A város legnagyobb építkezése nemcsak a „nagy üzlet” lehetőségét kínálja, hanem általa a kerület megszabadulhat egy szörnyű szükséglakásteleptől, és lehetősége nyílik 260 új lakás felépítésére.

A terv ellenzői szerint a leendő épület túlméretezett, a befektető mohósága miatt szükségtelen lebontani egy nagyméretű és jó állapotban lévő iskolát. Számításaik szerint a 40 millió márka hitel nem elegendő a visszapótlásra, a Credicom ezzel kapcsolatos ajánlata komolytalan, és önmagában is jelzi az önkormányzat kiszolgáltatott helyzetét.

A nézetkülönbségek ellenére a Credicom-üzlet nem volt perdöntő sem a négy hónapos polgármesterválság, sem az azóta eltelt időszak vitáiban, mivel területfejlesztési elképzelések hiányában a testület változatlanul csak tömbszintű vállalkozásokban képes gondolkodni. Annak érdekében, hogy a tárgyalások elmozduljanak a holtpontról, a beruházást támogató képviselők egy része simán belemenne abba a megoldásba, hogy a kerület a középső Józsefvárosban történő lakásépítés helyett inkább vásároljon lakásokat valamelyik külső kerület lakótelepein. Felmerült az a megoldás is, hogy a 260 szükséglakást ne bontsák le, és az iskolát más helyen építsék fel. Ezáltal pedig a beruházás városrevitalizációs szempontból elveszíti értelmét.

• Önkormányzat