Zolnay János

Nyomtatóbarát változat

A kerületben található 5000 üzlet és iroda mintegy 40 százalékát adják albérletbe legálisan és féllegálisan. Az albérleti díjak az eredeti bérek tízszeresét is elérhetik. A helyiségek kétharmadát magánszemélyek, egyharmadát közületek, vállalatok, társaságok bérlik, ám összességében az utóbbiak rendelkeznek nagyobb értékű helyiségállománnyal. Vannak olyan vállalatok, amelyek kizárólag az albérletesítésből származó haszonból élnek. A lakásügyi bizottság vezetője az Orient Vendéglátó-ipari Rt.-t említi példaként.

Az Ingatlankezelő Vállalat bérbevételi előirányzata 800 millió forint körül van, de a rossz nyilvántartás és a behajthatatlan hátralékok miatt ebből csak 500 millió forint realizálható. Az önkormányzat várható bevétele mindössze 50 millió forint. Ennek forrása részben az igénybevételi díj, részben a visszaadott és pályázat útján hasznosított helyiségekből származó bevétel. A rögzített és a reális bérleti díjak közti különbséget jellemzi, hogy a licitálás során az adott helyiség bérleti jogát elnyerő személy vagy társaság az eredeti összegnek akár a harmincszorosát is hajlandó kifizetni.

Az államszocializmus nehezen meghatározható „tulajdon”-viszonyainak lebomlása során az önkormányzatokra hárult a lakás-és helyiséggazdálkodással kapcsolatos kusza és anakronisztikus jogszabályok „helyes értelmezésének” feladata. A probléma azonban túlnő a jogértelmezési kérdéseken.

Az 1990-ben megválasztott képviselő-testületeknek a lakás- és helyiséggazdálkodással kapcsolatban két kérdésre kellett egyidejűleg választ találniuk.

1. Milyen mértékű az önkormányzat soha nem kodifikált lakásellátási felelőssége?

2. Ki, milyen forrásból lesz képes fedezni az épületek elmaradt felújításának horribilis, a fővárosban 200 milliárd forintra becsült költségeit?

A főváros belső kerületeiben a helyiségek bérleti díjából származó bevétel kínálja a felújítás egyedüli számottevő forrását, az önkormányzatok tehát érdekeltek a bérbevétel maximalizálásában. A képviselő-testületek mégsem egységesek ebben a kérdésben, mivel helyiséggazdálkodási koncepciót csak lakásgazdálkodási koncepcióval együtt, illetve annak függvényében lehet kidolgozni. Elvileg három lehetőség képzelhető el:

A kvázi-tulajdon szentsége

Az önkormányzat a helyiségek tényleges tulajdonosaként bevételi elképzelései, illetve az adott tevékenység iránti szükséglet alapján állapítja meg a béreket, és erőteljesen korlátozza az albérletesítést. Ez a megoldás feltételezi, hogy az önkormányzat a lakásállomány nagy részét saját tulajdonában tartja, és a felújítás, valamint a fenntartás költségeit jelentős részben a helyiségbérekből kívánja fedezni. Az önkormányzat tényleges tulajdonossá válását azonban számos jogszabály, joghézag (és jogszabálytervezet) nehezíti.

A jelenleg hatályos jogszabályok például nem teszik lehetővé a bérleti szerződés felmondását, illetve egyoldalú módosítását. A bérleti díj emelése csak megegyezés vagy egyoldalú bérközlés eredménye lehet, ám ez utóbbi esetben a bérlő bírósághoz fordulhat. A bírói gyakorlat általában köztes összeget állapít meg, s jogszabályok hiányában az adott városrész átlagos (és jelenleg még rendkívül alacsony) bérleti díjait veszi alapul.

A helyiségek albérletbe adásának megakadályozására csak akkor van lehetőség, ha a szakigazgatási szervnek az ott végzendő tevékenység ellen van kifogása. Az albérletesítés azonban az esetek jó részében bújtatott és bizonyíthatatlan. A bérlők elismert vendéglátó-ipari formákkal, üzemeltetési szerződésekkel álcázzák a számukra óriási hasznot hozó ügyletet.

A 38/1992. (II. 28.) Korm. rendelet 20 százalékban maximálta az igénybevételi díj mértékét a bérleti jog átadása esetében. Ez azt jelenti, hogy amennyiben egy helyiség bérleti jogának átadása két fél között megtörténik, akkor az önkormányzat csak a szerződésben szereplő összeg 20 százalékát kérheti igénybevételi díj címén. Ez a rendelet fontos bevételi forrástól fosztotta meg az önkormányzatokat.

A leendő lakás- és helyiséggazdálkodási törvény benyújtott koncepciója csupán 1996-tól kívánja lehetővé tenni a bérleti szerződések egyoldalú felmondását.

Nemcsak az ingoványos jogi szabályozás jelent problémát. Az önkormányzatok tényleges tulajdonosi helyzetének megteremtésére irányuló erőfeszítések egyébként is erős érdekeket sértenek.

Az ingatlankezelő vállalatok párhuzamos kezelői hatalmi helyzetét még sehol sem sikerült felszámolni. Kétséges, hogy lesz-e erejük az önkormányzatoknak ahhoz, hogy elvegyék a mai napig nyereségérdekeltségi elven működő ingatlankezelő vállalatok bevételének legnagyobb, a lakbérbevételek összegét messze meghaladó tételét.

Másrészt pedig a lakásprivatizáció előrehaladtával egyre nagyobb nyomás nehezedik az önkormányzatokra a privatizált társasházak lakóinak részéről. Nekik elemi érdekük, hogy megszerezzék az épületekben lévő nem lakáscélú helyiségeket, hiszen ezek bevétele jelenti a felújítások egyetlen lehetséges fedezetét.

Ez a tényező már átvezet az önkormányzatok másik lehetséges helyiséggazdálkodási stratégiájához.

Eladósorban

Az önkormányzat eladja a helyiséget a privatizált társasháznak. Ezt az elképzelést a radikális lakásprivatizációt pártoló koncepciók képviselői javasolják. Ha ez megtörténik, akkor a házingatlanok eladása teljessé, visszavonhatatlanná válik. Az önkormányzat egyszer s mindenkorra lemond arról, hogy szociális bérlakásokat üzemeltessen. Igaz, egyúttal megszabadul az épületek felújításának terhétől is. Ezen elképzelés ellenzői azt hangoztatják, hogy ebben az esetben óriási egyenlőtlenségek keletkeznek az egyes társasházak lakói között: a főútvonalakon, kereskedelmi, közlekedési központok közelében élők sokszoros haszonra tehetnek szert a mellékutcákban élő polgártársaikkal szemben.

Döntésképtelenség

Az önkormányzat természetesen legalizálhatja a bérlők kvázi-tulajdonosi helyzetét, és nekik is eladhatja a helyiséget. Ezt a megoldást nyíltan kevesen támogatják, ám a jogszabályoknak nagyon is megfelel. Sőt, mintha kifejezetten ez lett volna a 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet megalkotóinak eredeti célja, hiszen a jogszabály elővásárlási jogot biztosít a bérlőnek.

Nyilvánvaló, hogy a helyiséggazdálkodással kapcsolatos önkormányzati döntések mindenekelőtt a lakásprivatizációval kapcsolatos döntések függvényei. Az az elképzelés, hogy az épületek felújításának és karbantartásának költségeit helyiségek és lakások bérbeadásából fedezik, csak akkor tartható, ha a képviselő-testület elszánta magát a lakásprivatizáció lefékezésére. Ha ugyanis a kerületben a bérlakások zömét eladják a bérlőknek, akkor a helyiségek önkormányzati tulajdonban tartása azt jelenti, hogy az ebből származó bérbevétel nagyobbik részét éppenséggel nem az épületek felújítására költik.

Kiinduló példánkhoz visszatérve: a lakásprivatizációval kapcsolatos viták olyannyira megosztották az erzsébetvárosi képviselő-testületet – és az ott többségben lévő SZDSZ-frakciót –, hogy az önkormányzat a legfontosabb kérdésekben döntésképtelenné vált. A lakásprivatizációt ellenző képviselők differenciált, 300-500 százalékos helyiségbérletidíj-emelést terveznek. A privatizációt támogató oldal elképzelése szerint a privatizált épületekben lévő helyiségek az önkormányzat tulajdonában maradnának, ám azok bérbeadásából, illetve eladásából származó bevétel 30 százaléka a házat illetné meg. Az 1992 februárjában egyszerű többséggel elfogadott privatizációs rendelettervezet (amelyet lakossági „véleményeztetésre” kifüggesztettek, de amely csak kétharmados többséggel léphetne hatályba) valamennyi helyiséget önkormányzati tulajdonban tartaná. Rendelet azóta nem született, és az erőviszonyok alapján elképzelhető, hogy az önkormányzat hivatali idejének hátralévő két éve alatt már nem is fog. Ennek hiányában pedig a testület nem oldhatja fel azt a korábbi határozatát, amely moratóriumot hirdetett a helyiségek elidegenítésére. 1992 tavaszától a testület egyre több házat jelölt ki elidegenítésre – a régi feltételek szerint. A lakások eladását ellenző oldal ezt a folyamatot úgy próbálta lefékezni, hogy májusban „elvette” az IKV-tól az épületek privatizációra történő előkészítésének feladatát. Távlati céljuk az, hogy a vállalat elidegenítési irodáját beolvasszák az önkormányzat vállalkozói irodájába, s ezzel egyúttal megszerezzék az önkormányzat számára a helyiséggazdálkodás bérbevételét. Ez a lépés fordulatot jelenthetne, ám valószínűtlen, hogy a megosztott képviselő-testületnek ehhez lesz elég ereje.

Úgy tűnik, állandósul a döntésképtelen helyzet, az erzsébetvárosi képviselők lefogják egymás kezét, és nem marad kéz, amely azután az évi egymilliárd után nyúlhatna.

• Belföld