Zolnay János

Nyomtatóbarát változat

A lakástörvény (1993. évi LXXVIII. törvény) elfogadása után a Települési Önkormányzatok Szövetsége az Alkotmánybírósághoz fordult utólagos normakontrollt kérve. Ez a lépés minden jel szerint csak kezdete egy szövevényes és sokszereplős jogvitának.

Fosztogatás

A lakástörvény arra kötelezi az önkormányzatokat, hogy mélyen a forgalmi érték alatti áron eladják a tulajdonukban lévő lakásokat és helyiségeket. Az elidegenítésből származó bevételt csak az önkormányzati tulajdonban maradó lakóépületek felújítására, korszerűsítésére, illetve új lakások építésére fordíthatják. A fővárosban a kerületek privatizációs bevételének fele a fővárost illeti. A vásárlók a vételár kiegyenlítésére fizetőeszközként használhatják saját jogon szerzett kárpótlási jegyüket is, amit az önkormányzatok kötelesek névértékben elfogadni.

A lakástörvényt bíráló önkormányzatok szerint a „feles” jogszabály sérti a „kétharmados” önkormányzati törvényt, amelynek 1. § 6. a) pontja szerint „az önkormányzat tulajdonával önállóan rendelkezik, bevételeivel önállóan gazdálkodik”. Ellentétes továbbá a törvény 80. § 1. bekezdésével is, amely kimondja: „A helyi önkormányzatot – e törvényben meghatározott eltérésekkel – megilletik mindazok a jogok, és terhelik mindazok a kötelezettségek, amelyek a tulajdonost megilletik, illetve terhelik. A tulajdonost megillető jogok gyakorlásáról a képviselő-testület rendelkezik.”

A helyi parlamentek viszonya a jogszabály tartalmi elemeihez azonban korántsem ennyire egyértelmű, ugyanis a lakástörvény részben azt rögzíti, ami amúgy is bekövetkezett. A lakásbérlők vételi jogának alkotmányossága vitatható, de a lakásprivatizáció a korábbi feltételek mellett is visszafordíthatatlannak bizonyult. Az önkormányzatok joggal érzik abszurdnak azt, hogy a törvény változatlanul rájuk testálja a jóhiszemű jogcím nélküli lakók elhelyezésének kötelezettségét, sőt, horribile dictu, a korábban jóváhagyott lakásigények kielégítését is. Az állami/önkormányzati „szociális” lakásszektor, illetve lakáskiutalási rendszer azonban a mostani törvény nélkül is megszűnt.

Más a helyzet azonban a helyiségbérlők vételi jogával. A helyiségprivatizáció fontos bevételi forrástól fosztja meg az önkormányzatokat. Budapesten a kerületek kétféle módon reagáltak a lakástörvényre. Az új jogszabály hatására a legtöbb helyen felgyorsították a lakások eladását, hogy a várható bevételek minél kisebb részét kelljen a fővárosnak átengedni. Az ambiciózus önkormányzatok viszont azon törik a fejüket, hogy hogyan tudnák megtartani helyiségeiket.

Mivel a törvény nem ad mérlegelési jogot az önkormányzatoknak, az eladási kényszer kikerülésére alapvetően három lehetőség kínálkozik.

A lakások és helyiségek továbbra is tilalmi listán tarthatók, ha olyan épületben vannak, amelyet a törvény kihirdetésekor érvényes részletes rendezési terv bontásra kijelölt, vagy amelynek felújításáról, átalakításáról ugyanezen időpontig az önkormányzat döntött (45. § 5. bekezdés és 54. § 3. bekezdés). Az önkormányzatok nagy része azonban nem készíttetett új rendezési tervet, a korábbiak érvénye, illetve a felújítási tervek komolysága pedig minden bizonnyal heves viták tárgya lesz.

Az önkormányzati törvény 79. §-a lehetőséget ad arra, hogy az önkormányzat saját rendeletében forgalomképtelen vagy korlátozottan forgalomképes törzsvagyonná nyilvánítsa tulajdonának tetszés szerinti részét.

A lakástörvény megtiltja, hogy az önkormányzat 1993. december 31-ig vételi joggal érintett lakás, illetve helyiség tulajdonjogát nem pénzbeni hozzájárulásként gazdasági társaság rendelkezésére bocsássa (83. §). A jogszabálynak azonban természetesen nincs visszamenőleges hatálya, így azok az önkormányzatok, amelyek időben megneszelték, hogy mi készül, helyiségapportálással kikerülhették az eladási kényszert. Tudomásunk szerint Budapesten egyedül Kispest önkormányzata élt ezzel a lehetőséggel.

Lakásapadás

Az elmúlt három évben Kispesten a szociális bérlakásszektor megszűntét tényként kezelték. A 12 000 lakásból mára 9000 lakást eladtak, és jó esélyt látnak arra, hogy a nagyrészt lakótelepes kerületben az év végéig sikerül valamennyi bérlakástól megszabadulni. Az önkormányzat az épületeket már az elidegenítés előtt társasházzá alakítja, így a vegyes tulajdon kialakításának nincs akadálya. A felerészben tanácsi/önkormányzati tulajdonú egykori „Bermuda-háromszög” szanálása szintén hozzájárult a bérlakásállomány apasztásához. Az önkormányzat megszerezte a terület egészét, majd telekegyesítésekkel öt tömböt alakítottak ki. Az első három tömböt 600 millió Ft-ért eladták egy magáncégnek, amely a tervek szerint szállodát, bútoráruházat, irodaházat, gyorséttermet épít a Határ úti metróállomáshoz közel fekvő, értékes területen.

Az 1600 lakásigénylő száma 1000-re apadt, mivel a polgármesteri hivatal munkatársai az összes igénylőt „lehelyszínelték”, azaz ellenőrizték az adatok hitelességét. A rosszhiszemű jogcím nélküli lakókkal szemben még vitás esetekben is kíméletlen szigorral léptek fel. A testület ugyanakkor igyekezett a lakáskiutalásokat pótló alternatív támogatási rendszert kiépíteni. Azok, akik például tetőtér-beépítéssel új, külön bejáratú lakást hoztak létre, akár 1 millió Ft összegű kamatmentes hitelt is kaphattak az önkormányzattól.

A lakások privatizáció előtti bérbevétele 150 millió Ft volt, a 300-350 helyiség bérbeadásából 50 millió Ft folyt be. A helyiségek bérbevétele korábban a bérlakásszféra deficitjét fedezte, a tömeges lakáseladások révén azonban a felszabaduló összeget az iskolahálózat fejlesztésére, illetve parkosításra fordíthatták. Más kerületekkel ellentétben Kispesten sikerült 70-80%-kal felemelni a helyiségek bérleti díját. A testület ugyanis nem esetenként emelte a tételeket, hanem a kerület egészére vonatkozó rendeletben szabályozta a bérösszegeket, így, ha voltak is perek, az önkormányzat többnyire megnyerte őket.

Idén tavasszal, amikor nyilvánvalóvá vált, hogy az SZDSZ (és a főváros) lakáskoncepciójának elfogadtatására nincs esély, a Belügyminisztérium pedig Sóvágó László MDF-es képviselő módosító indítványa révén a helyiségbérletekre is kiterjeszti az eladási kényszert, Lévay Levente polgármester nem várt tovább.

Jobb társaság

Kispesti Helyiséggazdálkodási Kft. néven százszázalékos önkormányzati tulajdonú társaságot alapítottak. Az egymilliárd Ft-ra értékelt helyiségvagyont négy egymást követő napon négy, egyenként 250 millió Ft-os részletben apportálták a kft.-be. Az egyes helyiségcsoportok között az adott épület tulajdoni helyzete jelentette a választóvonalat. Az önkormányzatnak az volt ezzel a célja, hogy ha netán jogilag megtámadják a lépést, vagy esetleg nem jegyzik be az apportálást, akkor se az egész állomány „vesszen”. A testület három ellenszavazattal támogatta az apportálást.

A kft. egy az egyben „átvette” a korábbi szerződéseket. Az önkormányzat feltételezte, hogy a helyiségbérlők bérleti joguk elvesztésétől tartva nem merik majd megkockáztatni azt, hogy megtagadják a szerződések érvényesítését. Így is történt.

A kft. feladata csupán a bérek beszedése, a helyiségeket csak a képviselő-testület jóváhagyásával értékesítheti. Az önkormányzat tehát megőrizte rendelkezési jogát a helyiségek felett.

Az apportálást ez idáig meg nem jegyezték be, az iratokat és a testületi ülés jegyzőkönyvét minden lehetséges fórum vizsgálja. Ha az ügylet végül sikerül, az vélhetően nem marad visszhangtalan.

• Gazdaság és társadalom