Hegedűs József, Tosics Iván

Nyomtatóbarát változat

Hollandia azok közé a nyugati országok közé tartozik, ahol a bérlakások és ezek közül is a nonprofit (közösségi tulajdonú) bérlakások aránya magas.

A fő lakásszektorok aránya néhány európai országban a 80-as években (%)

<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />	magántulajdonú	közösségi (nonprofit)	magánbérleti	egyéb lakásformák
Hollandia	43	38	19	0
Nyugat-Németország	38	17	43	3
Franciaország	48	14	27	11
Nagy-Britannia	57	33	10	0
Svédország	41	23	20	16
Ausztria	45	8	33	14
Magyarország (becslés)	80	19	1	0

              

Forrás: P. Boelhouwer–H. Priemus: Dutch Housing Policy Realigned. In: Netherlands Journal of Housing and Environment, 1990/1.

Ez a magas arány Hollandiában viszonylag új jelenség. A II. világháború előtt Hollandiában is a magánbérlet dominált, azóta ez folyamatosan fogy, a magántulajdonú és a nonprofit bérlakások aránya pedig növekszik. A legtöbb nyugati országban hasonló folyamatok zajlottak le a 60-as évek végéig. Ami a holland példát különlegessé teszi, az az, ami a 70-es évek óta történt, s ami ma zajlik. Röviden összefoglalva: a piacgazdasági ideológia és a konzervatív politikai gondolkodás európai térnyerése ellenére sem a jobbközép, sem az azóta hatalomra került balközép kabinetek nem látták és látják szükségesnek a lakásellátásban betöltött központi kormányzati felelősség hirtelen és drasztikus csökkentését, sem pedig a bérlakások magántulajdonba adásának jelentős felgyorsítását.

Bérben az igazság

A század eleje óta léteznek Hollandiában lakástársaságok, és ezek mára a nonprofit bérlakásszektor fő tulajdonosaivá váltak (minden hat nonprofit bérlakás közül öt lakástársasági, egy pedig helyhatósági tulajdonban van). A lakástársaságokat a helyi hatóságok felügyelik és részben finanszírozzák is, de ezek lényegében mégis magánszervezetek, amelyek alapítványi vagy szövetségi formában működnek, és politikailag függetlenek a helyi szervektől. A lakástársaságok saját várakozási listákat állítanak fel, s a törvény alapján lakásra rászoruló családok jelentkezését nem utasíthatják vissza. Külön állami támogatási rendszer biztosítja azt, hogy a társaságok a bérlakásszektort megfelelő színvonalon képesek üzemeltetni a viszonylag alacsony lakbérek mellett is.

A legtöbb lakástársaságnak jól képzett szakemberekből álló management-szervezete van. Stratégiai kérdésekben azonban nem ez dönt, hanem a lakástársaság legfőbb irányító szerve, a felügyelő bizottság. Ennek tagjai általában az adott település prominens tagjai közül kerülnek ki (természetesen bérlők is vannak köztük), tevékenységükért fizetést nem kapnak. A bizottság feladata az igazgató figyelmeztetése vagy leváltása is, ha a lakástársaság nem működik megfelelő színvonalon.

Hollandiában erős a lakbérrendszer központi szabályozása. A parlament minden évben meghatározza a lakbéremelés lehetséges mértékét. Ennek betartása kötelező a szubvenciókkal épített vagy felújított lakások esetében az első öt évben és a többi lakásra is, amennyiben azok bére megfelel a lakás minőségének. (Ezt részletes pontszámrendszerrel állapítják meg.) A bérbeadók és a bérlők azonban közös megegyezéssel eltérhetnek a parlamenti határozattól.

A lakbérek erős központi kontrollja nem jelent alacsony lakbéreket: az 1977-es átlagos 100 USD lakbérszint 1986-ra közel 200 USD szintre emelkedett. Az emelkedés fő oka a kezdeti (1977) magas központi lakbéremelési szint (7%). A 80-as évek végére évi 2% körülire esett vissza a lakbérszint emelésének központilag meghatározott trendje.

A lakbértámogatások szintén központilag szabályozottak a nonprofit- és a magánbérlakás-szektor bérlőinek egyaránt járnak. A megadott jövedelemhatár alatti bérlők a nettó családi jövedelmük 20%-a feletti lakbérrészt kapják meg támogatásként a központi költségvetésből. A támogatható lakások lakbérének egy megadott határ alatt kell lenniük, a magasabb bérű (luxus-) lakásokhoz nem jár támogatás. A lakbértámogatás rendszerét 1970-ben vezették be, s a 3 millió bérlő közül 800 ezer részesül ezekből. (A támogatottak 2/3-ának a jövedelme a minimumbér alatt van.)

Piackomfort

Hollandiában lehetőség van a lakásépítésre felvett kölcsön törlesztésének korlátlan levonására az adóalapból. Ugyanakkor a lakástulajdonosoknak éves adóalapjukhoz hozzá kell adniuk magántulajdonú ingatlanuk „imputált lakbérértékét” (ez az ingatlan értékének 1,8 százaléka), hiszen előnyben vannak a lakásbérlőkkel szemben, amennyiben az általuk használt ingatlanért nem kell bért fizetniük, sőt azt bérbe is adhatnák. Az adóengedmények még az imputált lakbér figyelembevételével is jóval nagyobb mértékűek a lakbértámogatásoknál, azok 3–4-szeresét is elérik.

A holland lakásügyi költségvetés legjelentősebb kiadási tétele az új lakásépítés szubvencionálása. Az új, piaci irányultságú lakáspolitika egyik fontos eleme ennek a kiadási tételnek a csökkentése: a szubvencionált lakások arányát az 1989-es 75%-ról 1995-re 50%-ra akarják csökkenteni. Kevesebb szubvenciót adnak a nonprofit bérlakások építéséhez, s lehetővé teszik a bérlakások eladását. Szó sincs azonban a bérlők vételi jogának deklarálásáról (mint ahogyan az Nagy-Britanniával történt, s ahogy azt a magyar lakástörvény tervezete is tartalmazza); a lakáseladásokról a bérbeadók, legtöbb esetben tehát a lakástársaságok maguk döntenek. További cél a magasabb jövedelmű bérlőket a kontrollált lakbérű szektor elhagyására ösztönözni, és a szociális lakástámogatásokat jobban az alacsony jövedelműekre koncentrálni.

A holland példa legfontosabb tanulsága talán az, hogy a gazdasági recesszió időszakában a lakáspolitika piaci elemeinek erősítését meg lehet célozni, de a lakás-magántulajdon arányának drasztikus emelését nem. (Különösen nem nálunk, ahol ez az arány amúgy is magas.) A nemzetközi tapasztalatok szerint ugyanis a gazdasági problémák súlyosbodása a bérlakások iránti igények relatív növekedéséhez vezet.

• Önkormányzat