Zolnay János

Nyomtatóbarát változat

Az Alkotmánybíróság a lakás- és helyiségbérlők vételi jogát rögzítő jogszabályhelyet minősítette alkotmányellenesnek, a lakások esetében azonban nyitva hagyta a korrekció lehetőségét. (Beszélő, 1994. január 6.) A kormány által benyújtott törvényjavaslat értelemszerűen nem adott lehetőséget arra, hogy a Ház ismételten vitát nyisson a jogszabály egészéről, a korrekció azonban túlmegy az Alkotmánybíróság megszabta kereteken.

Korrekció

A jogszabályt három korrekciós módosítás igyekszik összhangba hozni az alkotmányossággal.

A törvény egyértelműen kimondja, hogy a bérlő vételi joga csak az egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzati tulajdonba adásáról szóló 1991. évi XXXIII. törvény – a „vagyontörvény” – által érintett lakásokra vonatkozik. Ez a jogszabály mondja ki ugyanis, hogy a lakásprivatizációt és a lakásbérleti jogviszonyt szabályozó korábbi kormányrendeletek – „átmenetileg”, a lakástörvény megalkotásáig – változatlanul hatályban maradnak. Ezt az AB úgy értelmezte, hogy a lakásvagyon privatizációs teherrel került át az önkormányzatok tulajdonába, ezért úgy ítélte meg, hogy a lakásokra vonatkozó vételi jog – bizonyos feltételekkel – alkotmányos lehet.

Ellentétben az eredeti ötéves időtartammal, a lapzártakor még szavazásra váró tervezet szerint a bérlő vételi jogával – 1994. március 31-étől számított – egy évig élhet. Az Alkotmánybíróság az SZDSZ eredeti álláspontját igazolta, rámutatva arra, hogy az ötéves vételi jog aránytalanul meghosszabbítja a tulajdoni bizonytalanságot. Ebben a kérdésben kompromisszumos megoldás született, a szabad demokrata frakció nem kívánta megismételni eredeti, fél évre szóló indítványát, tartva attól, hogy a határidő lejárta egybeesik a helyhatósági választások várható időpontjával.

Egy másik módosítás szerint megtiltják, hogy az önkormányzatok visszavásárlási jogot kössenek ki. Budapesten a Józsefvárosban volt hatályban két évig olyan rendelkezés, amely ötéves visszavásárlási joggal kívánta megakadályozni a privatizált bérlakások „spekulációs célú” viszontértékesítését.

Az Alkotmánybíróság határozata szerint a vételi jog csak olyan értékgarancia érvényesítésével lehet alkotmányos, amely közel áll az önkormányzatok teljes kártalanításához. Más szóval az önkormányzatokat az „elvesztett” lakásokért úgy kell kártalanítani, hogy „vagyonukban megmaradjon az az érték, amelyet a vagyontörvény által számukra átadott lakások képviseltek”.

Paragrafusjáték

A gyakorlatban a több száz milliárd forintra rúgó teljes kártalanítás csupán játék a paragrafusokkal. Az AB határozata nem tartja feltétlenül szükségesnek, hogy a kártalanítás összegét a bérlők viseljék, azaz utal arra, hogy a költségvetés is részt vállalhat az értékgarancia érvényesítésében, a kormány azonban természetesen hallani sem akar erről. A nyolcvanas évek végén tömegessé váló lakáseladásokkal az állam éppen azt ismerte el, hogy nincs fedezete az évtizedek során tönkretett, elhanyagolt lakásállomány felújítására. 1991 után a házingatlanok zöme önkormányzati tulajdonba került, az új tulajdonosok pedig a sokféle kényszerítő körülmény hatására folytatták a lakásprivatizációt, hiszen a horribilis felújítási számlát ők sem képesek állni.

Az AB határozata a parlament számára groteszk megoldást kínál. A vételi jog törvénybe iktatásához politikai okokból ragaszkodó kormánytöbbség egyrészt rögzíti a lakások kényszerprivatizációját, másrészt a vételármaximum eltörlésével „megengedi” az önkormányzatoknak, hogy a vételár révén biztosítsák önmaguk „teljes kártalanítását”. Ennek képtelenségére maga a törvényszöveg is utal: a jogszabály szerint a vételárat az ingatlan helyi forgalmi értéke alapján kell megállapítani, figyelembe véve többek között a lakás alapterületét, komfortfokozatát, fekvését, valamint a lakottság tényét. Összegszerűen azonban a vételárból csak a bérlő meg nem térített értéknövelő beruházásait kell levonni. A vásárló legfeljebb a vételár 10 százalékának egy összegbeni megfizetésére kötelezhető, a hátralékra az önkormányzatnak legalább 25 év részletfizetési kedvezményt kell adnia, a kikötött kamat pedig nem lehet magasabb a mindenkori jegybanki alapkamat mértékénél.

A képviselők számára is világos, hogy a vételi feltételek részletezése csupán alibicélokat szolgál, gyakorlati következménye aligha lesz. Hivatali idejük első két évében az önkormányzatok számára még politikai kérdés volt annak eldöntése, hogy folytassák-e a lakások elidegenítését, vagy inkább kíséreljék meg az ingatlanvagyont vállalkozások révén „hasznosítani”. A lakossági nyomásnak azonban sehol sem tudtak ellenállni, a privatizáció leállíthatatlannak bizonyult. Az elmúlt év nyarán elfogadott lakástörvény rafinált módon kívánta ösztökélni a budapesti kerületek „eladási kedvét” azzal, hogy a jogszabály hatálybaléptetését eredetileg az év végére időzítették: fél év haladékot adott arra, hogy az önkormányzatok hozzájussanak a vételár teljes összegéhez. A törvény ugyanis hatálybalépését követően a privatizációs bevétel felét a főváros elkülönített számlájára rendeli utalni.

A hatás nem maradt el: a kerületi önkormányzatok eltörölték a tilalmi listákat, az esetleges szigorító helyi rendeleteket, és felgyorsították a lakások eladását – többnyire változatlanul a forgalmi érték 15 százalékáért. A Józsefvárosban például korábban a forgalmi érték 30 százaléka volt a minimális vételár, de az összeg felét „visszaforgatták” az adott épület felújítási számlájára, amihez a tulajdonosok akkor férhettek hozzá, ha maguk is hasonló összeget halmoztak fel. Az elmúlt év őszén azonban a rendeletet hatályon kívül helyezték, az elidegenítéseket pedig ismét a forgalmi érték 15 százalékáért folytatták. Felújítási alap képzéséről ma már nincs szó, sőt, a kérdéses időszakban „visszatartott” vételár-különbözetet utólag visszafizetik az új tulajdonosoknak.

Az önkormányzatok számára a vételárban realizált „teljes kártalanítás” legfeljebb morbid tréfa. A jogszabály megtiltja, hogy az önkormányzatok a vételi és elővételi joggal érintett lakások, illetve helyiségek tulajdonjogát nem pénzbeni hozzájárulásként gazdasági társaság rendelkezésére bocsássák. Ez a megszorítás véget vet a kerületek, települések vállalkozói tömbrevitalizációs erőfeszítéseinek, tehát annak, hogy ingatlanapporttal próbáljanak megnyerni olyan tőkét, amely képes a háztömbök rendbehozására. Az önkormányzatok úgy érezhetik, hogy most már valóban létérdekük, hogy bármilyen alacsony áron, de végérvényesen megszabaduljanak a bérlakásoktól – különösen a társasházakban lévő tulajdonrészüktől –, karbantartási, felújítási kötelezettségtől, illetve általában a lakásellátási felelősségtől.

Társasházak városa

Megkockáztathatjuk, a folyamat néhány éven belül teljes körű privatizációhoz vezet. Legkésőbb öt év múlva a társasházak megvásárolhatják az önkormányzati tulajdonban maradt lakásokat, piaci lakbérek érvényesítésével könnyen kitehetik a bérlőket, a felszabaduló helyiségeket pedig a leginkább jövedelmező módon hasznosíthatják. A törvény csak a nyugdíjasok lakáshasználatát fogja védeni élethossziglan. Európa nagyvárosai között egyedülálló módon Budapesten a társasházi tulajdonforma lesz a domináns, ami egyúttal azt is jelenti, hogy a több száz milliárdos karbantartási számla teljes egészében az új tulajdonosokat fogja terhelni. A központi és a helyi költségvetés minden anyagi felelősségvállalást elhárít, az ezt javasló módosító indítványok süket fülekre találtak. A lakásberuházás forrásait korlátozza, hogy még mindig nincs jelzálogtörvény. A biztosítók nem kötnek szerződést az épületek „természetes elöregedése” okozta károkra.

Nehéz megbecsülni, kinek mekkora a kára.

• Beszélő