Zolnay János

Nyomtatóbarát változat

Ideiglenes évszázad

A Százados úti lakások voltaképpen 1907 óta ideiglenesen nyújtanak hajlékot az ott élők generációinak. Bár a Józsefvárosban több ezer család él hasonló vagy még rosszabb körülmények között, a telep kétszintes épületeiben lévő 22–28 nm-es, zömükben komfort nélküli lakások lakói soha nem érezhették úgy, hogy „berendezkedhetnek”. A telepszerű szükséglakások csalfa ideiglenessége legalább annyira gátja volt az emberi lakókörülmények kialakításának, mint az épületek silánysága; évtizedeken át hol gazdasági fellendülés, hol „minőségi cserelakás” kiutalása vagy éppen a telep-„szanálás” ígért menekülést a lakók számára.

Egy szükségtelep léte ugyanakkor a várostervezők számára is folyamatos kihívást jelent; a rendezési tervek készítőinek törekvése óhatatlanul az elképzelt „véglegesség” állapotának megkonstruálása. Csakhogy a tervező többnyire igyekszik „fölétervezni”, a tervek nyomán elrendelt építési tilalom pedig blokkolja a meglévő épületállomány spontán, „tervszerűtlen” korszerűsítését. Az érintett terület leromlása akkor is bekövetkezik, ha a fejlesztés részben mégis megvalósul, és az új vagy felújított részek „bekeretezik”, gettóba szorítják.

A nyolcvanas években úgy tűnt, a Százados úti épületek sorsa beteljesedik. A telep kétharmadát lebontották, helyükön OTP-házak épültek. A megmaradó 16 épület 260 lakásában élők úgy érezték, kézzelfogható közelségbe került az elköltözés. Korábban néhányan féllegálisan fürdőszobát, WC-t építettek lakásaikba, festettek, mázoltak, a bontások megkezdésével azonban mindennek vége szakadt. Az OTP-lakások új tulajdonosai is türelmetlenül várták a szükségtelep maradékának eltüntetését, a megmaradt 16 épület helyén üzleteket, szolgáltatóegységeket szerettek volna látni. A bontás azonban leállt, a bizonytalanság ismét állandósult.

Dekonjunktúra

1990 után megváltoztak a várostervezés feltételei. A kerületi önkormányzatok nemcsak a központi források kiapadása miatt nem számolhattak a nagyarányú bontásokkal, lakásszám-csökkenéssel, megszűnésekkel járó fejlesztések folytatásával, hanem azért sem, mert a „lakásvisszapótlást” már csak saját lakásállományuk terhére valósíthatták volna meg. A belső kerületek közül egyedül a józsefvárosi önkormányzat nem fogalmazott meg a városrész egészére vonatkozó markáns „területfelértékelő” koncepciókat. Koppány Zoltán, a kerület első polgármestere egyedül maradt azzal az elképzelésével, hogy a főútvonalak házainak vállalkozói hasznosítása eltarthatja a lerobbant épületállomány rendbehozását, a telekárak zuhanása pedig lehűtötte az irodaház-építési lázat. Három évvel ezelőtt még hatvanezer Ft/nm áron próbáltak meg üres telkeket értékesíteni a középső Józsefvárosban, ma már húszezer Ft/nm-ért sem találni vevőt. Építészek jórészt környezetvédő érvekkel akadályozták meg, hogy megkezdjék a Köztársaság tér fáinak kivágását egy japán beruházók által építendő világsztár-operaház kedvéért.

Présház a szőlőhegyen

Az elmúlt években az önkormányzat a háztömbök vállalkozói rehabilitációjával kísérletezett – jórészt sikertelenül. A Fővárosi Szabó Ervin Könyvtár mögötti tömb felújítására a Revital Rt. osztrák–magyar építési vegyes vállalat és az önkormányzat létrehozta a Jovital Kft.-t. A közelben a Kálvin tér, Múzeum utca, Ötpacsirta utca által határolt tömb átalakítására a Co-Nexus Rt.-vel kívántak együttműködési szerződést kötni. Tulajdoni viták miatt mindkét vállalkozás kudarcot vallott, bár a Kálvin tér mögötti tömbök kedvező fekvése miatt a képviselők jelentős hasznot reméltek.

A Hauer cukrászda épületében a bérlő Orient Rt. és az önkormányzat Hemingway Center néven kívánt gazdasági társaságot létrehozni, a szerződés aláírását követően fél évvel azonban az önkormányzat jobbnak látta, ha a társaság megszüntetését kezdeményezi, és kimenekíti pénzét. A Hauer cukrászda évek óta romokban hever.

A Nap utca 32. romos épületét egykor fideszes aktivisták „szállták meg”, így kívánva megakadályozni a bontást. Később az önkormányzat által kiírt pályázatot a Mérték Építészeti Stúdió nyerte meg a Stúdió a tízmillió Ft-ért megvásárolni kívánt ingatlan helyére üzleteket, szolgáltatóközpontot ígért. Néhány hónapon belül azonban a pályázat nyertese elállt az üzlettől. A következő „vállalkozó” egy francia üzletember volt, aki az akkora már romhalmazzá vált ingatlant névleges áron kapta meg azzal a feltétellel, hogy egy éven belül megkezdi a „rekonstrukciót”. A vásárló ötcsillagos szállodát, éttermet, francia borozót álmodott a sivár józsefvárosi házak közé, az önkormányzat pedig ellentételezésként megelégedett volna azzal is, ha egy vendégszobát kap az épületben. A francia üzletember táviratban mondta le a projectet. Üdvözletét küldte az önkormányzatnak, és azt üzente, inkább szőlőt és présházat vesz Tokaj környékén.

Nem volt szerencsésebb a Hock János utca 13. szám alatti ingatlan sem. A pályázatot elnyert Megatrend Kft. könyvüzletet, újságszerkesztőséget gondolt építeni. Ez a telek is üresen áll.

Álom maradt a Kisstáció utca–Kisfaludy utca sarkán tervezett irodaház is. A Futó utca 21. és a Nap utca 30. telkeire önerős lakóházat kívánnak építeni. Vételár gyanánt az önkormányzat megelégedne azzal is, ha akkora lakóterületet kapna, amekkora a telek nagysága. A Bérkocsis utca 17. telkén valóban építkezik a Star-Tours Kft.

A középső Józsefváros legnagyobb felújítási tervét hivatali idejének vége felé hagyta jóvá a testület. A Perczel Anna által tervezett „zöld folyosó” a Corvin mozi mögötti tömbök összenyitásával egészen Füvészkertig tartó összefüggő átjáróudvar-rendszert képezne, ami lehetővé tenné a lakások felújítását nagyobb mérvű bontások nélkül. Az elképzelések szerint az üres telkek értékesítése fedezné az átépítés költségeit, ám az előzményeket és az ingatlanpiacot ismerve kétséges, hogy lehet-e „önfinanszírozó” megvalósíthatósági tanulmányt készíteni.

Két lakóházat sikerült felújítani; a sors fintoraként mindkettőt önkormányzati forrásból és az IKV, illetve jogutódja kivitelezésében. A testület még nem döntötte el, hogy értékesíti, pályáztatja, vagy kiutalja a Kőris utca 9. és a Práter utca 36. felújított lakásait. Az mindenesetre világos, hogy ha az értékesítés mellett döntenek, a felújítási költségek felét sem tudják behozni.

A 850 millió márkás üzlet

A kerület és egyben a város legnagyobb üzletét a külső Józsefvárosban, a Kerepesi út–Hungária krt. sarkán tervezték. A Belgiumban bejegyzett Credicom (Crédit Commercial International S. A.) társasággal folytatott többéves tárgyalások nyomán 1992-re körvonalazódott a nagy üzlet. (Beszélő, 1993. június 26.) A megépítendő 75 m magas, gigantikus méretű irodaház lesöpörte volna a telekre benyúló szakközépiskolát, református parókiát, és – ezzel visszaérkeztünk a Százados útra – eltüntette volna a közeli szükségtelep megmaradt 16 épületét. A nem kevesebb, mint 850 millió márkás üzlet keretében az önkormányzat 40 millió márka kamatmentes kölcsönt kapott volna az iskola és a lakások „visszapótlására”.

A project támogatói érezték, hogy nagy a tét – ellenzői nem kevésbé. A Fővárosi Önkormányzat belement az ingatlancserébe, bár a beruházás méreteitől berzenkedett, és nem nagyon bízott abban, hogy a józsefvárosi önkormányzat képes tető alá hozni az üzletet. Ma sem világos, hogy a beruházás a befektetői szándék komolytalansága, a szükséges bankgarancia hiánya miatt fulladt kudarcba, vagy pedig a Koppány Zoltán lemondását követő hosszú önkormányzati válságnak esett áldozatul.

„Ne vegyenek tüzelőt”

A Credicom-beruházás kudarca az önkormányzatot egy 850 millió márkás üzlettől fosztotta meg, a Százados úti lakókat pedig – ki tudja hányadszor – a telep lebontásának reményétől. Lényegében megismétlődött a nyolc-tíz évvel ezelőtti szituáció. A lakók évekig egy szöget sem vertek be a falba, hiszen ismét csak azzal ámították őket, hogy a következő télre „már nem érdemes tüzelőt vásárolniuk”.

Ki fizesse a felújítást?

A sorozatos felújítási fiaskók arra késztették az önkormányzatot, hogy befektetői érdeklődés hiányában is megpróbálja dűlőre vinni a telep sorsát.

A telep lebontása a mintegy 240 ma is lakott lakás „visszapótlását” tenné szükségessé. Az önkormányzat azonban csak akkor feltételezheti, hogy a Százados úti lakók mindenáron el akarnak költözni a telepről, ha legalább komfortos lakásokat tud cserébe ajánlani. A Hungária krt. megépítésével a terület vélhetően tényleg felértékelődik. Egyáltalán nem biztos, hogy a lakók hajlandóak lennének beköltözni a hátsó udvari szükséglakásokba.

Elképzelhető, hogy a lakásokat ingyen vagy névleges áron „privatizálják”, a tulajdonossá tett bérlők fizetés-, illetve hitelképtelenségére bízva a terület jövőjét. A mostani árakat alapul véve valószínűtlen, hogy a telkek értékesítése normális lakáshoz juttatná az új tulajdonosokat.

Az önkormányzat azt fontolgatja, hogy az üres lakásokat kihasználva néhány épületet „felszabadít”, és azokat idős nyugdíjasok számára garzonházzá alakítja. Az utóbbi hónapokban felmerült a „szociális rehabilitáció” lehetősége is.

Szociális rehabilitáció?

A szociális rehabilitációt akár a vállalkozói rehabilitáció alternatívájának is tarthatjuk. De ne legyünk igazságtalanok, az önkormányzatokat lehetetlen helyzetbe hozta a nyakukba zúduló ingatlanvagyon; nem volt eleve képtelen feltételezés, hogy az ingatlanok egy részét ilyen módon hasznosítsák. A szociális felújítások iránt se táplálhatunk illúziókat, csak speciális feltételek esetén van realitása. Mégis járhatóbb útnak tűnik bármilyen más korábbi gyakorlatnál.

Szociális rehabilitációról akkor beszélhetünk, ha az önkormányzat és a bérlők is részt vesznek a finanszírozásban, ha a felújítási költségek méltányos megosztását követően privatizálják az ingatlanokat, és ha a folyamatot minden érintett fél bevonásával létrejött akcióbizottság kontrollálja. A lényeg azonban az, hogy a telep lakói véget vethetnek az évtizedes ideiglenesség állapotának, és maguk dönthetnek arról, mennyit képesek és hajlandóak áldozni lakókörnyezetük rendbehozására. Precedens értékű a ferencvárosi Aszódi úti telep felújítását végző Aura Bizottság munkája, amelyet Ongjerth Richárd, a Buváti irodavezetője koordinál. (Beszélő, 1994. március 24.)

A Százados úti telep keményebb diónak bizonyulhat, az épületek valamennyi szerkezeti eleméhez hozzá kell nyúlni. Elképzelhető, hogy a telepet végül nem lehet ésszerű áron felújítani. Ha azonban az önkormányzat nem akarja tetézni kudarcainak sorozatát, akkor be kell vonnia a lakosságot a döntésbe.

• Gazdaság és társadalom